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Le registre foncier est un registre public qui structure l’ensemble du marché immobilier suisse. Il recense tous les droits et les dettes liés aux biens immobiliers en Suisse, tels que la propriété, les servitudes et les hypothèques :


  • Son rôle principal est de garantir la sécurité juridique des transactions, car tout ce qui y est inscrit est réputé exact (c'est le principe de la "foi publique").
  • Chaque canton dispose de son propre registre : ainsi, celui de Genève n’est pas le même que celui de Fribourg.
  • Aucune transaction ne peut se faire sans un extrait à jour du registre foncier : c'est le notaire qui se charge de l'obtenir et de le vérifier avant la signature

Qu’est-ce que le registre foncier ?

Le registre foncier constitue l’armature juridique du patrimoine immobilier suisse. Il consigne l’ensemble des droits attachés à un immeuble et stabilise les transactions en garantissant la fiabilité de l’information inscrite.


Rôle et définition légale

Le registre foncier repose sur la foi publique, un principe selon lequel toute inscription bénéficie d’une présomption d’exactitude. Cette règle offre une sécurité décisive aux acheteurs, propriétaires, banques et autorités.


Le registre formalise les droits liés aux immeubles, à savoir les actes de propriété, les servitudes, les charges foncières ainsi que les droits de gage. De fait, il assure une base juridique incontestable aux transmissions et aux garanties financières.


La structure du registre foncier

Le système s’articule autour de trois composantes :


  • Le Grand Livre : il constitue le noyau du dispositif. Chaque immeuble possède un feuillet contenant sa description, ses droits et ses charges.
  • Les pièces justificatives : on y trouve les contrats de vente, les actes constitutifs de servitudes, les plans de mensuration ou encore les documents de financement. Ces pièces servent de fondement aux inscriptions.
  • Le journal : il s’agit du registre chronologique où sont consignées les réquisitions d’inscription. Cet enregistrement permet de traiter les demandes dans un ordre strict et d’éviter tout conflit de priorité.

Quelle différence avec le cadastre ?

Ces deux outils n’ont pas la même finalité, mais ils se complètent. Ainsi, le cadastre (ou plus précisément la Mensuration Officielle) est l'instrument qui décrit et garantit la réalité physique du territoire suisse.


Il définit l'emplacement exact, les frontières (contours), les surfaces et la nature de chaque parcelle (biens-fonds). Il est souvent représenté par des plans officiels (plan du Cadastre).


En résumé, le cadastre décrit ce qui est physique et le registre foncier ce qui est juridique

Quelles informations contient le registre foncier ?

Le contenu du registre foncier se structure autour de blocs d’informations qui couvrent chacun un aspect spécifique d’un immeuble.


Le feuillet de l’immeuble

Le feuillet rassemble les données techniques et administratives propres à la parcelle :


  • Description : numéro de parcelle, situation géographique, surface, nature du bien (terrain, maison individuelle, PPE, bâtiment commercial).
  • Estimations : selon les cantons, valeur fiscale, valeur d’assurance incendie, indices d’estimation officiels. Ces données conditionnent souvent assurances, fiscalité et certaines obligations liées au bien.

Les droits et charges

Le registre foncier détaille les droits exercés sur l’immeuble ainsi que les contraintes qui l’affectent :


  • La propriété : propriétaire unique, copropriété ordinaire, propriété par étages (PPE). Les quotes-parts et les parties communes apparaissent clairement lorsque le bien relève de la PPE.
  • Les servitudes : droit de passage, interdiction de bâtir, droit de puiser de l’eau, restrictions de hauteur. Elles peuvent viser un autre fonds ou une personne précise et influencent directement l’usage du bien.
  • Les charges foncières : obligations d’entretien d’un ruisseau, travaux de stabilisation, participation à une voie d’accès. Ces charges se transmettent avec le bien, quelle que soit la personne qui en devient propriétaire.

Les droits de gage

Les droits de gage constituent des éléments centraux du financement immobilier. Ils garantissent les créances des établissements prêteurs en leur offrant un droit sur le bien immobilier en cas de non-paiement. Si l'hypothèque est le terme générique, la cédule hypothécaire est l'outil de garantie privilégié en Suisse.


Mentions et annotations

Ces mentions complémentaires peuvent porter sur :


  • Un droit de préemption ;
  • Une restriction de vente liée à la Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) ;
  • Une procédure en cours ;
  • Une annotation portant sur une situation juridique particulière.

Comment consulter le registre foncier ?

Qui peut consulter le registre foncier ?

En théorie, n’importe qui ! La consultation publique du registre foncier donne accès à des informations de base, comme la désignation du bien, l’identité du propriétaire, ou l’existence de charges générales.


Mais pour accéder à un extrait détaillé du registre, il faut justifier d’un intérêt légitime, à savoir :


  • Un projet d’achat (dans ce cas là, c’est votre notaire qui est en charge de la demande) ;
  • Une créance à garantir ;
  • Une procédure civile ;
  • La nécessité de vérifier l’existence d’un droit potentiellement opposable.

L’autorité évalue cet intérêt de manière stricte avant d’accorder la consultation.


Comment demander un extrait du Registre Foncier ?

La demande se dépose auprès du bureau du registre foncier compétent, déterminé par le canton et parfois par le district. Plusieurs types d’extraits existent :


  • Extrait simple : résumé des informations principales.
  • Extrait complet : contenu intégral du feuillet avec mention des droits, charges, servitudes et gages.
  • Extrait certifié : document officiel destiné aux banques, autorités ou procédures notariales.

La demande peut se faire en ligne, par courrier ou sur place selon l’organisation cantonale.


Combien coûte un extrait du registre ?

Les émoluments varient d’un canton à l’autre et le coût d’une demande d’extrait varie avant tout selon le type de document demandé (simple, complet, certifié).


Certaines autorités appliquent une tarification supplémentaire pour la délivrance urgente ou pour les copies volumineuses.


Peut-on consulter le registre foncier en ligne ?

Oui, la consultation d’informations sur le registre est possible en ligne, mais elle est souvent limitée aux données de base et varie selon les cantons.


A ce titre, plusieurs d’entre eux ont mis en place des portails numériques qui offrent un accès public à certaines données et la possibilité de commander des extraits.  On retrouve notamment des outils tels que REGIS-NE, RF-Vaud, ou les plateformes mises en place par les cantons de Berne, Zurich ou Lucerne.


Bon à savoir : si le cadre juridique du registre est fédéral, l'organisation opérationnelle, les plateformes et les modalités d’exécution (y compris les tarifs de consultation) sont quant à elles gérés par chaque canton.


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