Droits de mutation immobilier en Suisse : règles, coûts et implications pour votre achat

Lorsque vous envisagez d’acheter un bien immobilier, les droits de mutation (ou impôt sur les mutations) constituent un des premiers postes de dépenses annexes à intégrer dans le coût global de votre hypothèque :

• Le taux d’imposition sur les mutations est défini et perçu par les cantons et, dans certains cas, par les communes, et non par la Confédération.
• Il s'agit d'une taxe unique et ponctuelle due au moment où le bien immobilier change légalement de propriétaire (la "mutation").
• Dans la majorité des cantons, les droits de mutation sont à la charge de l'acheteur.

En quoi consistent les droits de mutation en Suisse ?

Chaque transfert de propriété, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, d’un immeuble ou d’un terrain, déclenche automatiquement le prélèvement de droits de mutation.

Droits de mutation : définition

Les droits de mutation constituent une taxe au moment du changement de propriétaire d’un bien immobilier ou lors de la cession d’un droit réel, comme une servitude ou un droit distinct et permanent.

Historiquement, cet impôt servait à financer l’administration locale et à garantir la mise à jour du registre foncier. Au fil du temps, il a conservé cette vocation tout en s’adaptant aux pratiques contemporaines.

Quel cadre légal pour les droits de mutation ?

Le droit de mutation est régi principalement par la législation cantonale. Par exemple, le canton de Vaud a la Loi sur les droits de mutation et les taxes y relatives (LDMT), et le canton de Genève a la Loi sur les droits d'enregistrement (LDE).

Dans les faits, il n'existe pas de loi fédérale unique et harmonisée qui fixe le taux ou les règles d'application pour l'ensemble du pays.

Bon à savoir : certains cantons (comme Zurich, Zoug, Schwyz, Uri, Glaris et Schaffhouse) ne prélèvent pas de droit de mutation à proprement parler, ou l'ont remplacé par de simples émoluments du registre foncier.

Quelle différence entre les droits de mutation et les frais de notaires ?

Pour rappel, le droit de mutation est un impôt cantonal perçu par le canton ou la commune lors du transfert de propriété, servant au financement public. Les frais de notaire, en revanche, constituent la rémunération du notaire pour ses services d'authentification et comprennent les honoraires, ainsi que les divers débours administratifs avancés pour garantir la validité légale de la transaction.

A combien s’élèvent les droits de mutation en Suisse ?

Chaque canton applique son propre taux, qui peut parfois être complété par des frais communaux ou par des barèmes progressifs. Cette diversité crée par exemple des écarts significatifs entre Genève, Vaud, Fribourg, Valais ou Berne.

Les taux standards pour les droits de mutation

Les droits de mutation varient d’un canton à l’autre et peuvent légèrement évoluer au fil du temps. Le tableau ci-dessous présente un aperçu de plusieurs droits de mutation applicables dans certains cantons suisses alémaniques et romands, tels qu’ils ont été constatés à la fin de l’année 2025 :

Comme vous pouvez le constater, ce sont souvent les cantons de Suisse romande qui affichent les taux les plus élevés en incluant la part communale.

Qui est redevable des droits de mutation ?

Dans la majorité des cantons, c’est l’acheteur qui est désigné comme redevable du droit de mutation. Cependant, plusieurs cantons autorisent une répartition différente du paiement :

• Bâle-Campagne (Basel-Landschaft) : historiquement, les droits de mutation et les frais d'inscription au registre foncier y sont souvent partagés à parts égales (50/50) entre le vendeur et l'acheteur, sauf convention contraire.
• Bâle-Ville (Basel-Stadt) : le principe est généralement le partage 50/50 des frais d'établissement de l'acte et des droits d'enregistrement (qui tiennent lieu de droit de mutation).

La formule la plus répandue reste néanmoins le paiement intégral par l’acquéreur, sauf exception ou usage local particulier.

Comment calculer les droits de mutation ?

Certains cantons introduisent des nuances selon la nature de la transaction ou la situation patrimoniale.

La base de calcul : la valeur vénale du bien

Le montant de l’impôt sur les droits de mutation se fonde généralement sur le prix d’achat indiqué dans l’acte de vente.

Lorsque ce prix semble trop faible par rapport au marché, l’administration peut s’appuyer sur la valeur vénale, c’est-à-dire la valeur objective estimée selon les critères de comparaison du secteur. Cette règle garantit l’équité fiscale et empêche les sous-évaluations destinées à réduire artificiellement l’impôt.

Les spécificités selon les cantons

Dans la majorité des cantons, le taux est proportionnel (fixe, par exemple 3,0%). Cependant, dans des cantons comme le Valais, le taux peut être progressif et augmenter légèrement en fonction de la valeur de la propriété.

Dans des cantons comme Vaud ou Fribourg, le taux final est la somme d'un taux cantonal fixe et d'une surtaxe communale (centimes additionnels) dont le pourcentage varie selon la commune où est situé l'immeuble.

La formule de calcul des droits de mutation

La formule de base s’exprime comme suit :

• Montant du droit de mutation = Prix d’achat × Taux cantonal

Ce calcul, vous donne rapidement une estimation précise du montant à prévoir. Par exemple, imaginons un appartement vendu CHF 800'000 dans le canton de Vaud, où le taux est de 3.3 % :

• Prix d’achat : CHF 800'000
• Taux : 3.3 %
• Calcul : 800'000 × 0.033 = CHF 26'400

Les droits de mutation s’élèvent donc à CHF 26'400, somme qui s’ajoute aux autres frais d’acquisition.

Quelle fiscalité pour les droits de mutation ?

Les règles cantonales prévoient plusieurs dispositifs d’exonération ou de réduction du droit de mutation. Ces mesures répondent à des objectifs multiples : faciliter la transmission familiale, accompagner les opérations professionnelles, ou éviter des doublons fiscaux lors de reventes rapides ou d’opérations spécifiques.

L’exonération en cas de transmission de patrimoine

La loi suisse accorde un traitement fiscal particulier sur les droits de mutation lorsque la propriété immobilière est transférée au sein d'une famille proche. L'objectif est de faciliter la transmission du patrimoine sans que l'impôt ne devienne excessif.

Concrètement, si le bien passe entre parents et enfants (ligne directe), ou entre époux/partenaires enregistrés, le droit de mutation est dans la grande majorité des cas fortement réduit, voire complètement annulé (exonération). Ces règles s'appliquent aussi bien aux donations qu'aux successions.

Exonération en cas de plus-values immobilières

Certains cantons suisses remplacent le droit de mutation par un autre impôt lors de la vente : l'impôt sur les gains immobiliers (plus-value).

C’est par exemple le cas de Genève, qui renonce à percevoir le droit de mutation traditionnel lorsque la plus-value d’un vendeur est déjà taxée. Cela simplifie la fiscalité et évite une double imposition sur la transaction.

Ce système de substitution est souvent appliqué lors de reventes rapides ou de transferts spécifiques entre entités liées, garantissant que la composante fiscale de la mutation soit couverte par un seul impôt.

Autres cas d’exonération

Les cantons prévoient également d’autres cas d’exonération ou d’allégement, notamment lorsque l’opération ne s’apparente pas à une mutation économique réelle. Cela concerne :

• les remembrements fonciers destinés à réorganiser les parcelles ;
• les restructurations d’entreprises lorsqu’il n’y a pas de changement d’ayant droit économique ;
• les transformations juridiques internes (fusion, scission, transfert universel de patrimoine) ;
• les opérations techniques sans transfert de propriété véritable.

Il s’agit alors d’éviter de freiner des transactions indispensables à la gestion de sociétés, de domaines agricoles ou de projets d’aménagement.

Prêt à trouver votre futur bien immobilier en Suisse ? Maintenant que vous maîtrisez les implications fiscales d'un achat, il est temps de passer à l'étape concrète : la recherche.

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