Kündigung des Mietvertrags durch den Eigentümer: Wie funktioniert das?

In der Schweiz ist das Verfahren zur Kündigung eines Mietverhältnisses durch einen sehr strengen Formalismus geregelt, der sich aus dem Obligationenrecht (OR) ergibt.

• Um den Mietvertrag Ihres Mieters kündigen zu können, müssen Sie daher einen gültigen Kündigungsgrund geltend machen, etwa Eigenbedarf oder eine Vertragsverletzung.
  
• Um einem Mieter zu kündigen, sind Sie verpflichtet, ein Kündigungsschreiben zu versenden, das den
• Anforderungen des Mietrechts entspricht, sowie das offizielle kantonale Formular beizulegen.
  Achten Sie besonders auf das Versanddatum des Kündigungsschreibens, da die Kündigungsfrist erst mit dem Empfang durch den Mieter zu laufen beginnt.

Kündigung des Mietvertrags: welcher rechtliche Rahmen?

Die Kündigung des Mietvertrags und allgemein das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter werden durch das Obligationenrecht (OR) geregelt sowie ergänzend durch kantonale Gepflogenheiten und verschiedene lokale Vorschriften.

Die Grundprinzipien der ordentlichen Kündigung

Die ordentliche Kündigung ist die häufigste Form. Der Mieter entscheidet sich, die Wohnung zu verlassen, muss dabei jedoch eine gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist einhalten.

Für Wohnräume beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist drei Monate, sofern im Mietvertrag nichts anderes vorgesehen ist. Einige Verträge sehen je nach Kanton feste Kündigungstermine vor (z. B. 31. März, 30. Juni oder 30. September), andere erlauben eine Kündigung auf Ende jedes Monats, mit Ausnahme des Monats Dezember.

Ist der Vertrag strenger als das Gesetz, gelten die vertraglichen Bestimmungen; ist er hingegen grosszügiger, bleibt er gültig, sofern er eine angemessene Frist vorsieht.

Die zwingende Verwendung des kantonalen offiziellen Formulars

Die Kündigung einer Wohnung muss zwingend mit dem offiziellen kantonalen Formular erfolgen. Jeder Kanton verfügt über ein eigenes Formular, das den Mieter klar über seine Rechte informiert, insbesondere über das Recht auf Anfechtung und Mietverlängerung.

Die Nichteinhaltung dieser Pflicht führt zur vollständigen Nichtigkeit der Kündigung. Das Verfahren muss dann neu begonnen werden, was die Wiederverfügbarkeit der Wohnung erheblich verzögern kann.

Wird die Wohnung von einem verheirateten Paar oder von Partnern in eingetragener Partnerschaft bewohnt, muss der Vermieter jedem Ehepartner separat eine Kündigung zustellen. Eine gemeinsame Mitteilung genügt nicht und führt ebenfalls zur Nichtigkeit.

Welche Kündigungsgründe hat der Vermieter?

Das schweizerische Mietrecht erkennt mehrere Kündigungsgründe an, die dem Vermieter erlauben, das Mietverhältnis zu beenden. Alle müssen jedoch den Grundsatz von Treu und Glauben respektieren und dürfen keinen missbräuchlichen Kündigungscharakter haben.

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Eigenbedarf liegt vor, wenn Sie die Wohnung für sich selbst oder für eine nahestehende Person, etwa ein Familienmitglied, nutzen möchten.

Früher verlangte die Rechtsprechung einen dringenden Bedarf. Heute beurteilen die Gerichte den Eigenbedarf anhand seines wichtigen und aktuellen Charakters. Es muss ein konkretes und glaubwürdiges Projekt bestehen und nicht lediglich eine vage oder hypothetische Absicht.

Bei einem Verkauf der Wohnung kann auch der neue Eigentümer den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigen, sofern er die geltenden Fristen und Termine einhält. Der Eigenbedarf des Erwerbers wird nach denselben Kriterien beurteilt.

Kündigung bei Pflichtverletzung des Mieters

Sie können eine ausserordentliche Kündigung aussprechen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt.

Zahlungsverzug (Art. 257d OR)

Zunächst müssen Sie eine schriftliche Mahnung versenden, die eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzt und ausdrücklich darauf hinweist, dass bei Nichtzahlung eine Kündigung erfolgt.

Kommt der Mieter dieser Aufforderung nicht nach, sind Sie berechtigt, das Mietverhältnis auf das Ende des folgenden Monats zu kündigen.

Schwere Verletzung der Sorgfaltspflicht (Art. 257f OR)

Verursacht der Mieter wiederholt Lärm, verhält er sich aggressiv gegenüber Nachbarn, beschädigt er die Wohnung oder gefährdet er den Hausfrieden, können Sie das Mietverhältnis ebenfalls einseitig beenden.

Kündigung aus wichtigen Gründen

Das Gesetz sieht zudem eine Kündigung aus wichtigen Gründen vor, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine Partei unzumutbar wird.

Diese Möglichkeit besteht in besonderen Situationen, etwa bei einem schweren Konflikt oder bei unvorhersehbaren Veränderungen, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unmöglich machen.

Wie kündigt man einem Mieter korrekt?

Kündigungsfrist und Kündigungstermin richtig berechnen

Zur Erinnerung: Die Kündigung wird nicht mit dem Versand, sondern mit dem Empfang durch den Mieter wirksam. Wird ein eingeschriebener Brief nicht abgeholt, gilt er nach Ablauf der postalischen Abholfrist in der Regel sieben Tage als zugestellt.

Beispiel: Sieht der Mietvertrag eine Kündigungsfrist von drei Monaten auf den 30. September vor, muss die Kündigung dem Mieter vor Ende Juni zugehen. Ein zu später Versand selbst um wenige Tage verschiebt das Mietende automatisch auf den nächsten Kündigungstermin.

Das Kündigungsschreiben verfassen

Das Kündigungsschreiben muss folgende wesentliche Angaben enthalten:

• die Adresse der betroffenen Wohnung;

• das Datum des Mietendes;

• den Hinweis auf das beigefügte offizielle kantonale Formular;

• gegebenenfalls den Kündigungsgrund, wenn der Mieter ihn verlangt (der Vermieter muss ihn nicht von sich aus angeben).

Der Versand per Einschreiben ist die sicherste Methode, da Streitigkeiten häufig die Frage des genauen Empfangsdatums betreffen.

Was tun bei Anfechtung durch den Mieter?

Der Mieter hat 30 Tage ab Empfang der Kündigung, um diese bei der Schlichtungsbehörde anzufechten.

Diese Behörde prüft die formelle Gültigkeit (Fristen, kantonales Formular) sowie die Rechtmässigkeit des angegebenen Kündigungsgrundes. Zudem beurteilt sie, ob die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte darstellt.

Liegt ein Formfehler oder eine missbräuchliche Kündigung vor (Art. 271 OR), kann die Behörde die Kündigung aufheben. Selbst bei gültiger Kündigung kann sie dem Mieter eine Mietverlängerung gewähren bei Wohnungen in der Regel bis zu vier Jahre, wenn der Auszug erhebliche Schwierigkeiten verursacht.

Häufige Fragen von Vermietern

Mein Mieter zahlt nicht: kann ich sofort kündigen?

Auch wenn die Situation frustrierend ist, erlaubt das Gesetz keine sofortige Kündigung bei Zahlungsverzug. Artikel 257d OR schreibt ein zwingendes Verfahren vor: Sie müssen eine schriftliche Mahnung versenden, dem Mieter eine Frist von mindestens 30 Tagen zur Begleichung der Rückstände einräumen und klar ankündigen, dass bei Nichtzahlung eine Kündigung erfolgt. Erst nach Ablauf dieser Frist ohne Zahlung dürfen Sie das Mietverhältnis auf Ende des folgenden Monats kündigen.

Was passiert, wenn der Mieter die Kündigung anficht?

Der Mieter kann sich innerhalb von 30 Tagen an die Schlichtungsbehörde wenden. Ziel dieses Verfahrens ist es, die Situation zu klären, die Gültigkeit der Kündigung zu prüfen und eine einvernehmliche Lösung zu suchen.

Kommt keine Einigung zustande, kann der Fall vor Gericht gebracht werden, das über die Bestätigung, Aufhebung oder Verlängerung des Mietverhältnisses entscheidet. Sie müssen dann darlegen, dass Ihre Kündigung gesetzeskonform und nicht missbräuchlich ist.

Wo finde ich das offizielle Formular meines Kantons (VD, GE, ZH usw.)?

Jeder Kanton stellt ein eigenes offizielles Kündigungsformular zur Verfügung, das zwingend verwendet werden muss.

Sie finden es auf den Webseiten der kantonalen Wohnämter oder der zuständigen öffentlichen Stellen, etwa beim Amt für Wohnungswesen des Kantons Waadt oder beim Département du territoire in Genf.

Achten Sie darauf, das Formular des Kantons zu verwenden, in dem sich die Immobilie befindet, da ein falsches Formular zur Nichtigkeit der Kündigung führen kann.