Alles über den Verkauf auf Leibrente in der Schweiz

Im Gegensatz zu einem klassischen Kaufvertrag weist der Verkauf auf Leibrente einige Besonderheiten auf:

• Der Leibrentengläubiger (der Verkäufer) kann seine Immobilie behalten und gleichzeitig ein Anfangskapital (den Bouquet) sowie eine Rente beziehen.
  
• Der Leibrentenschuldner (der Käufer) hingegen kann eine Immobilie zu einem reduzierten Preis erwerben, muss jedoch bis zum Tod des Verkäufers warten, um sie zu nutzen.
• Eine Immobilie auf Leibrente kaufen oder verkaufen: Welche Vorteile bietet diese Art von Transaktion? Welche Risiken bestehen? Und wie sieht es mit der Besteuerung aus? Wir geben Ihnen die Antworten.

Worin besteht der Verkauf auf Leibrente?

Der Verkauf auf Leibrente besteht darin, das Eigentum an einer Immobilie gegen eine Anfangszahlung und anschliessend gegen eine regelmässige Rente zu übertragen, die auf Grundlage des Immobilienwerts, des Alters des Verkäufers und seiner statistischen Lebenserwartung berechnet wird.

Im Rahmen eines Leibrentenverkaufs unterscheidet man:

• den Leibrentengläubiger, also den Verkäufer, der den Bouquet und die Rente erhält;

• den Leibrentenschuldner, den Käufer, der sich verpflichtet, die Rente bis zum Tod des Verkäufers zu zahlen.

Die zwei möglichen Formen der Leibrente

In der Schweiz bestehen zwei Modelle nebeneinander:

• Die bewohnte Leibrente: Der Verkäufer behält seine Wohnung. Er profitiert von einem Wohn- und Nutzungsrecht (Wohnrecht) oder von einem Niessbrauch, je nach den im notariellen Vertrag vorgesehenen Modalitäten. Diese Konstellation führt zu einer erheblichen Wertminderung der Immobilie, was viele Käufer anzieht.

• Die freie Leibrente: Die Immobilie wird frei von jeglicher Nutzung übertragen. Der Erwerber kann sie selbst bewohnen, vermieten oder Umbauarbeiten durchführen. Diese seltenere Variante beinhaltet in der Regel einen höheren Bouquet sowie eine höhere Rente.

Der Unterschied zwischen Leibrente und Ratenverkauf

Der Ratenverkauf weist gewisse Gemeinsamkeiten mit der Leibrente auf, unterscheidet sich jedoch durch das Fehlen eines Zufallselements. Der Gesamtpreis der Immobilie ist im Voraus festgelegt und wird über einen definierten Zeitraum bezahlt, unabhängig von der Lebensdauer des Verkäufers. Die Leibrente hingegen beruht auf einer Verpflichtung, deren Dauer im Voraus nicht bekannt ist.

Eine Immobilie auf Leibrente in der Schweiz verkaufen

Der Verkauf auf Leibrente richtet sich hauptsächlich an Eigentümerinnen und Eigentümer ab 70 Jahren, die ihre finanzielle Situation verbessern möchten, ohne ihren Wohnort aufzugeben.

Die Vorteile des Verkaufs auf Leibrente

Einen erheblichen Bouquet erhalten

Der Bouquet stellt ein sofort verfügbares Kapital dar. In der Schweiz wird dieser Anfangsbetrag frei verhandelt, kann jedoch zwischen 20 % und 40 % des geminderten Immobilienwerts betragen. Er ermöglicht die Finanzierung persönlicher Projekte, die Durchführung von Renovationsarbeiten oder die Stärkung der finanziellen Sicherheit.

Eine lebenslang garantierte Rente beziehen

Die Leibrente verschafft dem Eigentümer ein stabiles und regelmässiges Einkommen bis zu seinem Tod. Sie kann gemäss den Bedingungen des notariellen Vertrags indexiert oder angepasst werden, was dazu beiträgt, die Kaufkraft des Verkäufers langfristig zu erhalten.

Weiterhin im eigenen Zuhause wohnen

Im Rahmen der bewohnten Leibrente behält der Verkäufer seine gesamte Wohnung dank der Eintragung des Wohn- und Nutzungsrechts oder des Niessbrauchs im Grundbuch. Diese beruhigende Kontinuität ist eines der Hauptargumente dieser Verkaufsform.

Wie verkauft man auf Leibrente?

Um eine Immobilie auf Leibrente zu verkaufen, muss die Transaktion zwingend vor einem kantonalen Notar beurkundet werden. Der Notar garantiert die Rechtmässigkeit. Er erstellt und beglaubigt den Vertrag, legt die Nutzungsrechte fest und sorgt für das Gleichgewicht der Parteien.

Die Gültigkeit einer Leibrente beruht ausserdem auf dem Zufallselement: Die Lebenserwartung des Leibrentengläubigers muss ungewiss sein. Fehlt dieses Element, könnte die rechtliche Qualifikation der Leibrente infrage gestellt werden.

Welche Besteuerung gilt für den Verkauf auf Leibrente?

Die bezogene Leibrente ist auf Bundes- und Kantonsebene teilweise steuerpflichtig. Der steuerpflichtige Anteil wird anhand der wahrscheinlichen verbleibenden Lebensdauer des Leibrentengläubigers gemäss den schweizerischen Sterbetafeln bestimmt. Je höher das Alter des Verkäufers zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist, desto geringer fällt der steuerpflichtige Anteil der Rente aus.

Eine allfällige Grundstückgewinnsteuer bleibt gemäss den Regeln des Kantons geschuldet, in dem sich die Immobilie befindet. Je nach Haltedauer kann die Steuerbelastung erheblich variieren; dieser Punkt sollte daher bereits bei den Verhandlungen berücksichtigt werden.

Auf Leibrente in der Schweiz kaufen

Der Kauf auf Leibrente spricht Investoren an, die an einer langfristigen Vermögensanlage mit schrittweiser finanzieller Planung interessiert sind.

Die Vorteile einer Investition auf Leibrente

Ein reduzierter Kaufpreis

Der Käufer profitiert von einem erheblichen Abschlag auf den Marktpreis, insbesondere im Fall der bewohnten Leibrente. Dieser Abschlag wird auf Grundlage des Werts des Wohn- und Nutzungsrechts oder des Niessbrauchs des Verkäufers berechnet.

Eine schrittweise und erleichterte Finanzierung

Das Fehlen einer sofortigen vollständigen Zahlung begrenzt den Bedarf an einem hohen Hypothekarkredit erheblich oder macht ihn sogar überflüssig.

Das System Bouquet + Rente erlaubt es, den finanziellen Aufwand über die Zeit zu verteilen und den Erwerb in eine schrittweise Finanzierung aus Eigenmitteln und zukünftigen Zahlungsströmen umzuwandeln.

Eine gesicherte Anlage

Die Leibrente wird durch eine öffentliche Urkunde eines Notars sowie durch eine Eintragung im Schweizer Grundbuch abgesichert. Das volle Eigentum geht sofort auf den Käufer über, was die Sicherheit der Investition gewährleistet, auch wenn das Nutzungsrecht beim Verkäufer verbleibt.

Welche Risiken bestehen beim Kauf auf Leibrente?

Das Hauptrisiko hängt mit dem Zufallselement zusammen: Lebt der Leibrentengläubiger sehr lange, erhöht sich der Gesamtpreis des Erwerbs. Dieses Risiko ist integraler Bestandteil des Leibrentensystems und muss bei der Rentabilitätsberechnung einkalkuliert werden.

Darüber hinaus obliegt die laufende Instandhaltung grundsätzlich dem Verkäufer bei einer bewohnten Leibrente, während grössere Arbeiten beim Käufer verbleiben können. Die Aufteilung ist im Vertrag klar geregelt.

Welche Besteuerung gilt für den Kauf auf Leibrente?

Jede Rentenzahlung wird als Summe aus zwei Bestandteilen betrachtet:

• ein Teil als Rückzahlung des Kapitals;

• ein Teil als Zinsanteil.

Ab dem Erwerb wird die Immobilie dem Vermögen des Käufers zugerechnet. Solange der Verkäufer jedoch das Wohn- und Nutzungsrecht behält, kann der steuerbare Wert der Immobilie im Rahmen der Vermögenssteuer proportional reduziert werden, je nach kantonaler Praxis.

Schliesslich werden die Notariatskosten und die Handänderungssteuern vom Käufer getragen und auf Grundlage des geminderten Immobilienwerts berechnet, was im Vergleich zu einem klassischen Verkauf eine sofortige Einsparung darstellt.

Wie wird der Preis einer Leibrente berechnet?

Die Berechnung eines Leibrentenverkaufs umfasst drei Komponenten:

• Der Verkehrswert der Immobilie: Diese Schätzung folgt den klassischen Methoden: Marktvergleich, Zustand der Immobilie, Fläche, Lage, Ausstattung usw.

• Der Wert des Wohn- und Nutzungsrechts oder des Niessbrauchs: Er hängt vom Alter des Verkäufers und von den schweizerischen Sterbetafeln ab. Je länger die Lebenserwartung ist, desto höher ist der Wert des Nutzungsrechts, was den auf den Käufer übertragbaren Anteil reduziert.

• Der Bouquet: Er beträgt in der Regel 20 % bis 40 % des Immobilienwerts, bleibt jedoch frei verhandelbar. Je höher der Bouquet ist, desto geringer kann die Rente ausfallen.

Die Leibrente wird berechnet, indem der Restwert (Verkehrswert – Wert des Wohnrechts/Niessbrauchs – Bouquet) durch die statistische Lebenserwartung des Leibrentengläubigers geteilt wird:

• Jährliche Rente = (Immobilienwert – Wohnrecht/Niesssbrauch – Bouquet) / Lebenserwartung (in Jahren)

Zum Beispiel:

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass mit zunehmendem Alter des Verkäufers die Rente, ceteris paribus, tendenziell steigt.