Worin besteht das Nackteigentum in der Schweiz?

Für Eigentümer und Investoren stellt die Aufteilung des Eigentums das ideale Instrument dar, um eine Nachlassplanung vorzubereiten oder die Steuerlast zu optimieren. Konkret wird das Volleigentum an einer Immobilie in zwei Rechte aufgeteilt, nämlich in das Nutzniessungsrecht (Usufrukt) und das nackte Eigentum.

• Das nackte Eigentum ist ein rechtliches Konzept, bei dem eine Person Eigentümer einer Immobilie ist, ohne sie unmittelbar nutzen oder Erträge daraus erzielen zu können (diese stehen dem Nutzniesser zu).
  
• Am Ende der Nutzniessung (häufig durch Tod) erlangt der nackte Eigentümer automatisch und ohne zusätzliche Kosten das Volleigentum zurück.
  
• Diese Trennung stellt eine zentrale Strategie zur Steueroptimierung (Vermögenssteuer) und zur Nachlassübertragung in der Schweiz dar.

Was ist nacktes Eigentum im Schweizer Recht?

Im Schweizer Recht entspricht das nackte Eigentum dem Recht, über eine Sache zu verfügen, während Nutzung und Erträge einer anderen Person, dem Nutzniesser, zustehen. Diese Trennung, die als Eigentumsaufspaltung bezeichnet wird, schafft ein rechtlich strukturiertes Gleichgewicht, das durch die Artikel 745 ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches geregelt ist.

Die Rolle des nackten Eigentümers (ZGB Art. 745 ff.)

Die Eigentumsaufspaltung beruht auf einer klassischen Unterscheidung zwischen drei Befugnissen:

• abusus: das Recht, über die Sache zu verfügen, sie zu verkaufen, zu belasten oder zu übertragen;

• usus: das Nutzungsrecht, etwa die Immobilie selbst zu bewohnen;

• fructus: das Recht, die Erträge daraus zu beziehen, insbesondere Mietzinse.

Während der gesamten Dauer der Aufspaltung übt der Nutzniesser den usus und den fructus aus, während der nackte Eigentümer den abusus behält.

Diese Aufteilung erfordert eine minimale, aber klar geregelte Zusammenarbeit: Der Nutzniesser hat die Pflicht, die Substanz der Sache zu wahren und für den laufenden Unterhalt zu sorgen, während der nackte Eigentümer darauf achtet, den langfristigen Vermögenswert zu erhalten.

Wie entsteht nacktes Eigentum in der Schweiz?

Nacktes Eigentum entsteht häufig durch eine Schenkung unter Vorbehalt der Nutzniessung, wenn ein Elternteil eine Immobilie übertragen möchte, diese aber weiterhin selbst bewohnen oder die Mieteinnahmen beziehen will.

Es kann auch durch ein Testament, einen Ehevertrag oder eine erbrechtliche Vereinbarung begründet werden. Unabhängig von seinem Ursprung muss die Eigentumsaufspaltung durch eine öffentliche Urkunde errichtet und im Grundbuch eingetragen werden eine unabdingbare Voraussetzung zur rechtlichen Absicherung der Beteiligten.

Rückfall und Erlöschen der Nutzniessung: Vollerwerb des Eigentums

Die Nutzniessung endet automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt oder bei einer lebenslänglichen Nutzniessung – mit dem Tod des Nutzniessers.

In diesem Moment vereinigen sich die drei Eigentumsbefugnisse in der Person des nackten Eigentümers, der ohne zusätzliche Formalitäten und ohne zusätzliche Besteuerung zum Volleigentümer wird. Diese Automatik stellt einen der grössten Vorteile dieses Modells dar, da sie eine reibungslose und konfliktfreie Übertragung gewährleistet.

Anwendungsfall Nr. 1: Nacktes Eigentum als Instrument der Nachlassplanung

Nacktes Eigentum trägt den familiären Herausforderungen optimal Rechnung: den Generationenausgleich zu wahren, die Nachlassregelung vorwegzunehmen und vermögensrechtliche Spannungen zu begrenzen. Es ermöglicht Eltern, Vermögen zu übertragen und zugleich die Kontrolle über ihren Lebensrahmen oder ihre Einkünfte zu behalten.

Die Schenkung unter Vorbehalt der Nutzniessung: übertragen, ohne sich zu entäussern

In der Schweiz ist die Schenkung des nackten Eigentums an einer Immobilie eine gängige Praxis, um einen sanften Übergang zwischen Eltern und Kindern zu organisieren.

Die Eltern übertragen das nackte Eigentum, behalten jedoch die Nutzniessung, was ihnen erlaubt, weiterhin in der Immobilie zu wohnen oder die Mieteinnahmen zur Ergänzung ihres Einkommens zu beziehen. Diese Strategie bietet folgende Vorteile:

• Fixierung des Immobilienwerts zum Zeitpunkt der Schenkung für die Berechnung der Pflichtteile;

• Vermeidung von Konflikten bei der Erbteilung;

• Sicherstellung einer finanziellen Kontinuität für die Schenkenden.

Die Kinder als nackte Eigentümer wissen, dass sie später das Volleigentum ohne zusätzliche Abgaben erhalten.

Optimierung der kantonalen Erbschaftssteuern

In vielen Kantonen sind Übertragungen zwischen Eltern und Kindern von der Erbschaftssteuer befreit oder unterliegen nur einer sehr geringen Besteuerung. Die Schenkung des nackten Eigentums erfolgt daher in einem günstigen steuerlichen Umfeld, insbesondere wenn eine bedeutende Übertragung frühzeitig geplant wird.

Zudem berücksichtigen die Steuerbehörden für die Besteuerung nur den Wert des nackten Eigentums, der gegenüber dem Volleigentum reduziert ist.

Die steuerliche Entlastung ist umso grösser, je länger die Nutzniessung dauert, da eine höhere Wertabschreibung die steuerliche Bemessungsgrundlage entsprechend reduziert.

Anwendungsfall Nr. 2: Nacktes Eigentum als Erwerbs- und Investitionsstrategie

Über die Vermögensübertragung hinaus wird nacktes Eigentum zunehmend zu einem gefragten Finanzinstrument für Investoren, die ihre Anlagen diversifizieren und gleichzeitig ihre Steuerbelastung kontrollieren möchten.

Von der Wertabschreibung profitieren Rendite auf lange Sicht

Der Erwerb des nackten Eigentums ermöglicht den Kauf einer Immobilie zu einem reduzierten Preis. Der Investor profitiert von einem erheblichen Preisabschlag, da er während der Dauer der Nutzniessung auf Nutzung und Mieteinnahmen verzichtet.

Diese Abschreibung kann mehrere Dutzend Prozent betragen, insbesondere wenn die Nutzniessung für eine lange Dauer vereinbart ist (z. B. bei einem jungen Nutzniesser).

Mit dem Erlöschen der Nutzniessung erhält der Investor automatisch und ohne zusätzliche Kosten das Volleigentum zurück mit einer aufgeschobenen, aber sehr attraktiven Wertsteigerung.

Der steuerliche Vorteil des nackten Eigentümers bei der Vermögenssteuer

Während der gesamten Dauer der Eigentumsaufspaltung ist die steuerliche Bemessungsgrundlage des nackten Eigentümers deutlich reduziert, da der Nutzniesser die Vermögenssteuer auf den wirtschaftlichen Wert der Immobilie trägt. Der nackte Eigentümer wird lediglich auf den Wert seines nackten Eigentums besteuert, der deutlich unter dem Wert des Volleigentums liegt.

Diese Reduktion der Steuerbasis kann die Vermögenssteuer erheblich senken, insbesondere in Kantonen mit hohen Grenzsteuersätzen (Genf, Waadt, Zürich, Neuenburg usw.).

Verwaltung und Risikokontrolle: Zentrale Pflichten des nackten Eigentümers in der Schweiz

Aufteilung der Kosten und grössere Renovationsarbeiten

Das Schweizer Recht unterscheidet klar zwischen den Pflichten des Nutzniessers und jenen des nackten Eigentümers. Der Nutzniesser trägt den laufenden Unterhalt und die gewöhnlichen Reparaturen (Heizung, Innenanstrich usw.). Der nackte Eigentümer hingegen ist für die grossen Reparaturen verantwortlich (ZGB Art. 764), darunter:

• schwere strukturelle Arbeiten wie Dachsanierung, Fassadenerneuerung oder Fundamentarbeiten;

• der Ersatz wesentlicher Anlagen (Lift, Heizkessel), wenn deren Abnutzung die Substanz des Gebäudes beeinträchtigt;

• die Finanzierung von Investitionen zur dauerhaften Erhaltung oder Steigerung des Vermögenswerts.

Diese Aufteilung schafft Klarheit, minimiert Konflikte und sichert den langfristigen Werterhalt der Immobilie für den nackten Eigentümer.

Finanzierung: Hypothekarkredit für nacktes Eigentum

Die Finanzierung von nacktem Eigentum ist in der Schweiz möglich, unterliegt jedoch strengen Kriterien. Die Bank berücksichtigt, dass ihre Sicherheit vorübergehend um die Nutzung eingeschränkt ist. Für einen Kredit müssen insbesondere folgende Punkte beachtet werden:

Zentrale Bankkriterien:

• Reduzierter Belehnungswert: Die Immobilie wird auf Basis ihres aufgespaltenen Werts bewertet, nicht als Volleigentum.

• Höherer Eigenkapitalanteil: Die Belehnungsquote ist meist tiefer als bei einem klassischen Kauf; ein höheres Eigenkapital ist erforderlich.

• Dauer der Nutzniessung: Das Alter des Nutzniessers ist ein entscheidender Faktor (je länger die Nutzniessung, desto vorsichtiger die Bank).

Wie kann das Finanzinstitut überzeugt werden?

• Die langfristige Kohärenz der Strategie hervorheben.

• Auf die Stabilität des schweizerischen Rechtsrahmens und die Sicherheit der späteren kostenfreien Rückübertragung des Volleigentums verweisen.

• Eine sehr solide persönliche Finanzlage darlegen (Rückzahlungsfähigkeit auch ohne Mieteinnahmen).