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Lange Zeit den Eigentümern und den institutionellen Investoren vorbehalten, sind die schweizerischen Immobilienfonds nunmehr für alle Privatpersonen zugänglich:


  • Sie öffnen die Tür zu Portfolios, die aus Dutzenden von Immobilien bestehen (Wohnungen, Büros, Geschäfte), durch Fachleute, die jeden Vermögenswert optimieren, um eine regelmässige Rendite sicherzustellen.
  • Für eine grosse Zahl privater Investoren ist dies eine Art, an der Dynamik des "schweizerischen Betongolds" teilzunehmen, während gleichzeitig die tägliche Verwaltung einer Immobilie sowie die mit dem Unterhalt oder den Mietern verbundenen Zwänge vermieden werden.
  • Der Fonds generiert Einnahmen, die hauptsächlich aus vereinnahmten Mieten stammen, sowie aus möglichen Mehrwerten bei der Weiterveräusserung von Immobilien. Diese Einnahmen werden den Investoren proportional zu ihren Anteilen ausgeschüttet.

Was ist ein Immobilienfonds?

Ein Immobilienfonds ist ein kollektives Anlageinstrument, das durch das KAG (Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen) geregelt ist. Er ermöglicht es den Investoren (Privatpersonen, Pensionskassen usw.), indirekt ein diversifiziertes Portfolio von Immobilien zu halten, die sich mehrheitlich in der Schweiz befinden.


Das Hauptziel des Immobilienfonds besteht darin, regelmässige Einnahmen durch die Vereinnahmung der Mieten und potenziell Mehrwerte bei der Weiterveräusserung von Immobilien zu generieren.


Jeder Anteil stellt einen Bruchteil des Gesamtwertes des Portfolios dar, was darauf hinausläuft, Miteigentümer des Ganzen zu werden, ohne direkt eine Immobilie zu erwerben. Infolgedessen müssen Sie nicht alle administrativen Schritte verwalten, die gewöhnlich im Rahmen eines klassischen Erwerbs erforderlich sind.


Warum in einen Immobilienfonds investieren?

Die schweizerische Immobilie profitiert von einem Ruf als sicherer Hafen, insbesondere dank historisch widerstandsfähiger Preise, einer getragenen Nachfrage in den wirtschaftlich aktivsten Zonen (Genf, Lausanne, Zürich …) sowie eines sehr strukturierten rechtlichen Rahmens.


Eine vereinfachte Verwaltung

Keine administrative Verwaltung, keine Zustandsaufnahme, kein Dialog mit Mietern: alles wird vom Team des Fonds übernommen. Ihre Rolle beschränkt sich darauf, Ihre Anteile zu halten, die Ausschüttungen zu vereinnahmen und die Geschäftsberichte zu verfolgen.


Ein diversifiziertes Portfolio

Während ein klassischer Immobilienkauf Ihr Vermögen auf ein einziges Objekt konzentriert, verteilt ein Fonds die Investition auf eine Vielzahl von Vermögenswerten.


Diese Diversifikation reduziert die Exponierung gegenüber den Schwankungen eines Quartiers oder eines gegebenen Segments. Wohnungen, Büros, Geschäftsflächen: die Risiken werden auf breiter Basis geglättet, was einen der starken Punkte der schweizerischen Immobilienanlage in Wertpapieren darstellt.


Zugänglichkeit und erhöhte Liquidität

Mit einem Immobilienfonds besteht keine Notwendigkeit, Millionen von Franken zu investieren, um zu investieren. Tatsächlich ermöglicht dieses Instrument den Zugang zur Immobilienanlage in Wertpapieren mit einem deutlich niedrigeren Anfangsbetrag, häufig entsprechend dem Preis eines Anteils.


Darüber hinaus bieten die Fonds, insbesondere die börsennotierten, im Gegensatz zum direkten Erwerb einer Immobilie, bei dem der Verkauf Monate dauern und erhebliche Kosten verursachen kann, eine tägliche Liquidität. Sie können Ihre Anteile während der Öffnungszeiten des Marktes über Ihre Bank oder Ihren Broker kaufen oder verkaufen, was die Anpassung Ihres Portfolios erleichtert.


Wie in einen schweizerischen Immobilienfonds investieren?

Wo Anteile kaufen?

Die einfachste Methode besteht darin, über Ihre Bank oder über einen Online-Broker zu gehen. Es ist zu wissen, dass börsennotierte Immobilienfonds wie eine Aktie an der Börse gehandelt werden: Sie geben einen Kaufauftrag auf, und die Anteile erscheinen anschliessend in Ihrem Wertschriftendepot.


Diese direkte Funktionsweise erleichtert die Nachverfolgung und erlaubt es, jederzeit während der Marktzeiten zu kaufen oder zu verkaufen.


Wie hoch ist der Einstiegspreis?

Das Eintrittsticket hängt vom Preis des Anteils ab, der je nach Fonds variiert: einige weisen Stückwerte um 100 CHF auf, andere überschreiten 1.000 CHF. Diese Flexibilität erlaubt es, seine Investition über die Zeit zu strecken und seine Exponierung gegenüber Immobilien schrittweise anzupassen.


Welche Arten von Fonds bevorzugen?

Die börsennotierten Immobilienfonds (SIX Swiss Exchange)

Es handelt sich um eine Art kollektiver Anlage, die das Geld von Investoren zusammenführt, um ein diversifiziertes Portfolio schweizerischer Immobilien zu erwerben. Ihre Anteile werden öffentlich an der Schweizer Börse (SIX Swiss Exchange) gehandelt und bieten somit eine ausgezeichnete Liquidität im Vergleich zur direkten Immobilie.


Dieses Modell ermöglicht es Privatpersonen, mit kleinen Beträgen Zugang zur Immobilie zu erhalten, und profitiert in der Schweiz von einem bevorzugten steuerlichen Regime.


Die nicht börsennotierten Immobilienfonds (reserviert)

Diese Fonds werden nicht an der Börse gehandelt, was ihre Anteile weniger liquide macht. Sie sind mehrheitlich für qualifizierte oder institutionelle Investoren bestimmt, da Eintritt und Austritt strenger sind und Zeit in Anspruch nehmen.


Als Gegenleistung ist ihr Wert in der Regel stabiler, da er direkt den Wert der Immobilien widerspiegelt, ohne den täglichen Einfluss des Börsenmarktes. Für einen privaten Investor ist die Flexibilität begrenzt, aber sie bieten eine geringe Volatilität.


Immobilienfonds: wie viel bringt das ein?

Die zwei Arten von Renditen, die zu verfolgen sind

Um die vollständige Rendite eines Immobilienfonds zu bewerten, müssen Sie zwei Leistungsquellen berücksichtigen.


  • Die Ausschüttung ist ein periodisches Einkommen aus Mieteinnahmen, das jährlich oder halbjährlich ausgezahlt wird. Sie variiert je nach Zusammensetzung des Portfolios, dem Belegungsgrad der Immobilien und den Verwaltungskosten.
  • Die Gesamtrendite ist die Entwicklung des Wertes der Fondsanteile. Sie steigt, wenn die Immobilien des Fonds an Wert gewinnen, dank energetischer Verbesserung, Aufwertung des Bodens, gezielter Renovierung oder eines Anstiegs der lokalen Nachfrage.

Die Leerstandsquote

Die Leerstandsquote misst den Prozentsatz der nicht vermieteten Immobilien im Portfolio. Sie ist ein zentraler Indikator zur Bewertung der Solidität eines Immobilienfonds. Je niedriger sie ist, desto stärker sind die Immobilien belegt, was eine bessere Stabilität der vereinnahmten Mieten garantiert.


Gut verwaltete Portfolios halten eine reduzierte Leerstandsquote dank einer rigorosen Auswahl der Standorte, einer kontinuierlichen Renovierung der Gebäude und einer aktiven Betreuung der Mieter.


Die zu überwachenden Kosten (TER)

Die Total Expense Ratio (TER) fasst die Gesamtheit der vom Fonds erhobenen Kosten zusammen: Verwaltung, Administration, Unterhalt, Revision, Kommunikation. Dieser Prozentsatz, ausgedrückt auf dem Gesamtwert des Fonds, reduziert mechanisch die Nettorendite.


Eine zu hohe TER kann auf der Performance lasten, selbst wenn die Immobilien des Portfolios gute Ergebnisse aufweisen. Bei Ihrer Auswahl sollten Sie daran denken, die TER zwischen ähnlichen Fonds zu vergleichen, um jene zu identifizieren, die Verwaltungseffizienz und eine kontrollierte Kostenstruktur verbinden.