Alles, was Sie über die Untervermietung wissen müssen

Die berufliche Mobilität, Auslandsaufenthalte oder auch vorübergehende Änderungen der persönlichen Situation können Sie dazu veranlassen, eine Untervermietung in Betracht zu ziehen:

• Diese Praxis, die Ihnen das Zahlen einer doppelten Miete ersparen kann, ist erlaubt und wird durch das schweizerische Mietrecht geregelt.
  
• Um Ihre aktuelle Wohnung oder Ihr Haus unterzuvermieten, müssen Sie zwingend einen Untermietvertrag erstellen.
• Tatsächlich müssen Sie zunächst die Zustimmung Ihres Vermieters einholen, bevor Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus vorübergehend einem Untermieter überlassen.

Welcher rechtliche Rahmen gilt für die Untervermietung in der Schweiz?

Zunächst erkennt das schweizerische Recht dem Mieter ausdrücklich die Möglichkeit zu, seine Wohnung unterzuvermieten. Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) sieht nämlich vor, dass der Vermieter die Untervermietung nicht generell verbieten darf.

Mit anderen Worten verfügt der Mieter über ein grundlegendes Recht, die ganze Wohnung oder einen Teil davon unterzuvermieten, sofern bestimmte Bedingungen eingehalten werden. Dieses Prinzip schützt die Flexibilität der Bewohner und erlaubt es den Vermietern gleichzeitig, eine gewisse Kontrolle über die Nutzung ihrer Liegenschaft zu behalten.

Muss man den Vermieter um Erlaubnis bitten, um unterzuvermieten?

Auch wenn die Untervermietung zulässig ist, erfordert sie dennoch eine vorgängige Zustimmung des Hauptvermieters. Dieses Gesuch sollte idealerweise schriftlich erfolgen und alle relevanten Informationen über den Untermieter enthalten:

• Seine Identität (Name, Vorname, Geburtsdatum usw.);

• Die Dauer des Untermietvertrags;

• Die Höhe des Mietzinses;

• Besondere Modalitäten wie die ausschliessliche oder gemeinsame Nutzung bestimmter Räume.

Diese Transparenz gewährleistet ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Parteien und ermöglicht es dem Vermieter, die Untervermietung auf einer soliden Grundlage zu beurteilen. Dennoch ist er berechtigt, sich der Untervermietung in den folgenden Situationen zu widersetzen:

• Missbräuchlicher Mietzins: Erhöhen Sie den Mietzins für die Untervermietung in übermässiger Weise, ist der Vermieter berechtigt, der Untervermietung zu widersprechen.

• Mangelnde Transparenz: Verweigern Sie die Mitteilung der Bedingungen des Untermietvertrags oder übermitteln Sie unvollständige Informationen, kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern.

• Erhebliche Nachteile für den Vermieter: Führt die Untervermietung zu Belästigungen, einer erheblichen Überbelegung der Wohnung oder zu offensichtlichen Risiken für die ordnungsgemässe Verwaltung des Gebäudes, ist eine Ablehnung gerechtfertigt.

Abgesehen von diesen Situationen kann sich der Vermieter der Untervermietung nicht widersetzen, was die Bedeutung eines klaren und kohärenten Dossiers unterstreicht.

Untermietvertrag: welche Verantwortlichkeiten haben Sie als Untervermieter?

Auch im Falle einer Untervermietung bleibt der Hauptmieter seinem Vermieter gegenüber vollumfänglich verantwortlich.

Ihre Pflichten

Zunächst bleiben Sie verpflichtet, den Mietzins zu bezahlen, die Hausordnung einzuhalten, den laufenden Unterhalt sicherzustellen und sämtliche Verpflichtungen aus dem ursprünglichen Mietvertrag zu erfüllen.

Der Untermieter hingegen unterhält keinerlei direktes Rechtsverhältnis zum Hauptvermieter. Kommt es zu Schäden oder zur Nichtzahlung des Untermietzinses, muss der Hauptmieter sämtliche Konsequenzen tragen.

Ihre Verbote

Das schweizerische Recht achtet darauf, eine ungerechtfertigte Bereicherung des Hauptmieters zu verhindern. Der Mietzins des Untermieters darf daher denjenigen, den Sie dem Hauptvermieter bezahlen, nicht unbegründet übersteigen.

Eine leichte Erhöhung kann jedoch zulässig sein, wenn die Wohnung möbliert angeboten wird, wenn zusätzliche Kosten klar ausgewiesen sind oder wenn die Überlassung bestimmte besondere Ausstattungen umfasst.

Jede übermässige Überschreitung setzt Sie Anfechtungen seitens des Untermieters sowie einer Verweigerung der Genehmigung durch den Vermieter aus.

Ihre Sorgfaltspflichten

Es obliegt Ihnen, den Untermieter über die Hausregeln zu informieren, insbesondere über diejenigen in Bezug auf Lärm, Gemeinschaftsräume, Abfallentsorgung oder die Nutzung des Parkplatzes.

Darüber hinaus müssen Sie ihn auch über die Kündigungsfristen und -modalitäten des Hauptmietvertrags informieren, damit der Untermieter im Falle einer vorzeitigen Beendigung des Hauptvertrags nicht unvorbereitet ist.

Was muss der Untermietvertrag enthalten?

Damit er gültig und durchsetzbar ist und Sie als Hauptmieter (Untervermieter) insbesondere vor dem Risiko einer Kündigung Ihres eigenen Mietvertrags schützt, muss er schriftlich abgefasst sein und präzise Klauseln enthalten.

Identifikation der Parteien

• Parteien: Vollständiger Name, Vorname und Adresse des Untervermieters (Hauptmieter) und des Untermieters.

• Gegenstand der Untervermietung: Klare und begrenzte Beschreibung der untervermieteten Räumlichkeiten (z. B. "Zimmer Nr. 3 in der 4-Zimmer-Wohnung mit Mitbenutzungsrecht der Gemeinschaftsräume: Küche, Badezimmer, Korridor").

Finanzielle Aspekte

• Mietzins und Nebenkosten: Höhe des Nettomietzinses und der Nebenkosten, separat ausgewiesen.

• Missbrauchsklausel: Der Vertrag muss das Verbot der missbräuchlichen Bereicherung einhalten. Der Untermietzins darf den Hauptmietzins nicht deutlich übersteigen, abgesehen von einem gerechtfertigten Zuschlag für Möblierung oder erhöhte Abnutzung (häufig maximal 10–20 %).

• Mietkaution: Höhe (begrenzt auf drei Monatsbruttomieten) sowie der Hinweis auf die Pflicht, diese auf ein gesperrtes Bankkonto (Mietkautionskonto) auf den Namen des Untermieters einzuzahlen.

3. Dauer und Beendigung des Vertrags

• Dauer: Angabe, ob der Vertrag befristet oder unbefristet ist.

• Abhängigkeit vom Hauptmietvertrag: Klausel, wonach der Untermietvertrag automatisch und von Gesetzes wegen endet, wenn der Hauptmietvertrag gekündigt oder aufgehoben wird.

• Kündigungsfristen: Die für die Untervermietung geltenden Kündigungsfristen, die von denen des Hauptmietvertrags abweichen können (oft kürzer).

4. Pflichten des Untermieters

• Gebrauch: Festlegung der Nutzung (ausschliesslich zu Wohnzwecken), Verbot der Abtretung des Vertrags oder der Weiteruntervermietung.

• Hausordnung: Ausdrücklicher Hinweis, dass der Untermieter der Hausordnung (STWEG/Eigentümergemeinschaft) untersteht.

• Zustandsprotokoll und Schäden: Die Erstellung eines gemeinsamen Übergabeprotokolls zu Beginn und am Ende des Vertrags ist unerlässlich, um allfällige Schäden nachzuweisen.

Haftpflichtversicherung: Klausel, die den Untermieter verpflichtet, eine gültige Haftpflichtversicherung abzuschliessen, um Sachschäden abzudecken, die er an der Wohnung oder am Gebäude verursachen könnte.

Welche Risiken bestehen bei einer unregelmässigen Untervermietung?

Eine Untervermietung ohne Genehmigung oder unter Verstoss gegen Artikel 262 OR kann zu schwerwiegenden Sanktionen führen.

Der Vermieter kann insbesondere den Hauptmietvertrag kündigen, wenn der Mieter eine Untervermietung vorsätzlich verschwiegen, einen missbräuchlichen Mietzins verlangt oder erhebliche Nachteile für das Gebäude verursacht hat.

Darüber hinaus stehen auch dem Untermieter Rechtsmittel zu, wenn der Mietzins offensichtlich überhöht ist. Er kann die zuständige Schlichtungsbehörde anrufen, um eine Mietzinsreduktion oder die Rückerstattung eines zu viel bezahlten Betrags zu verlangen. Diese Möglichkeit gleicht die vertraglichen Machtverhältnisse aus und veranlasst den Hauptmieter, einen den geltenden Normen entsprechenden Mietzins festzulegen.

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