Tout savoir sur les taux d’intérêt hypothécaire suisses

Le taux d’intérêt hypothécaire, c'est tout simplement le prix que vous payez à la banque pour votre prêt immobilier en Suisse. En d’autres termes, il définit combien vous coûte vraiment votre maison :

• C’est la Banque Nationale Suisse (BNS) qui contrôle le taux de base. Si la BNS augmente son taux, les banques augmentent le leur, et inversement.
• Si votre dossier d’hypothèque est excellent (vous avez beaucoup d'économies, des revenus stables, etc.) votre taux d’intérêt d’hypothèque sera plus bas.
• Taux fixe ou SARON (Swiss Average Rate Overnight)  : vous avez le choix entre un pourcentage figé sur toute la durée de votre emprunt ou alors, un taux variable, plus risqué mais aussi susceptible de vous faire réaliser de belles économies.

Qu’est ce qu’un taux hypothécaire ?

Le taux d’intérêt d’une hypothèque désigne tout simplement le prix que vous payez à la banque pour lui emprunter de l'argent :

• Le prêt (l'hypothèque) : c'est l'argent que la banque vous donne pour acheter votre maison.
• Le taux d'intérêt : c'est le pourcentage que la banque vous demande en plus, chaque année, pour ce service.

Par exemple, si vous empruntez 100 000 CHF avec un taux de 2 %, vous devrez payer 2 000 CHF d'intérêts en plus cette année-là (en plus du remboursement du capital).

Pourquoi "hypothécaire" ?

Parce que la maison que vous achetez sert de garantie. Si vous ne pouvez plus payer la banque, cette dernière est en droit de prendre votre maison pour récupérer son argent.

Quels sont les différents taux d’intérêts d’une hypothèque en Suisse ?

Le choix de votre type de taux dépend avant tout de votre rapport à l’imprévu : êtes-vous quelqu'un qui aime la sécurité à tout prix, ou êtes-vous prêt à prendre un risque pour potentiellement payer moins cher ?

L’hypothèque à taux fixe

C'est l'option la plus simple ! Avec elle, votre taux d'intérêt ne bouge pas pendant toute la durée que vous choisissez (souvent 3, 5, 10 ans, voire plus).

Les avantages

• Stabilité totale : vous savez exactement combien vous allez payer chaque mois. Si les taux explosent sur le marché, le vôtre reste bas.
• Visibilité à long terme : idéal pour planifier votre budget sans surprise.

Les inconvénients

• Rigidité : si vous devez vendre ou changer d'hypothèque avant la fin du contrat, les pénalités sont très lourdes.
• Manque à gagner : si les taux baissent beaucoup sur le marché, vous continuez de payer votre taux plus élevé.

L'Hypothèque SARON (Swiss Average Rate Overnight)

Le SARON est un taux variable. Il est directement lié à la politique monétaire de la BNS, ce qui signifie que si celle-ci monte ou baisse son taux de base (ou taux directeur), votre SARON suit rapidement.

Sachez que le taux est calculé chaque jour en fonction du marché interbancaire suisse. La banque y ajoute une petite marge fixe pour faire son bénéfice.

Les avantages

• Adaptation : si les taux d'intérêt baissent, votre mensualité baisse aussitôt.
• Flexibilité : vous pouvez souvent changer de modèle d'hypothèque plus facilement ou rembourser sans pénalités gigantesques (selon le contrat).
• Prix : souvent moins cher qu'un taux fixe en période de calme économique.

Les inconvénients

• Imprévisibilité : si les taux montent, votre mensualité monte aussi.
• Pas de plafond : votre taux peut monter très haut (absence de cap), rendant vos charges imprévisibles.

L'Hypothèque à taux variable

Attention, ce modèle est presque obsolète en Suisse ! Mais alors, pourquoi on ne l’utilise plus ?

Tout simplement parce qu’il est souvent plus cher et moins avantageux que le SARON ou le Fixe, car il offre peu de visibilité sans les avantages de l'un ou de l'autre. Il n'est conservé que pour des situations très spécifiques où l'emprunteur a besoin de pouvoir rembourser à tout moment.

De qui ou de quoi dépendent les taux d’intérêts en Suisse ?

Pour connaître les taux d'intérêt, il faut comprendre ce qui les fait bouger. Aussi, sachez que le coût de votre hypothèque dépend de la BNS, de l’état du marché financier et de façon plus globale, de la santé générale de l’économie.

La Banque Nationale Suisse (BNS)

Pour rappel, la BNS fixe le taux directeur, soit le taux de base pour l'économie suisse.

Si la BNS augmente son taux pour freiner l'inflation (les prix qui montent), le taux variable SARON augmente presque immédiatement.

Bon à savoir : le taux fixe réagit un peu plus tard, mais il suit généralement la même direction.

Le marché obligataire

C'est une autre façon de dire comment le gouvernement suisse emprunte de l'argent ! Ainsi, les rendements des obligations (ou les dettes) de la Confédération Suisse donnent le ton aux hypothèques fixes.

Si l'argent emprunté par l'État coûte plus cher sur le long terme (hausse des rendements obligataires), alors votre prêt hypothécaire fixe coûtera aussi mécaniquement plus cher.

L’inflation et la conjoncture Économique

Lorsque l'inflation (la hausse des prix) est prononcée, la BNS tend à relever ses taux afin de tempérer l'activité. Cette mesure a pour conséquence de renchérir les coûts des financements hypothécaires.

Inversement, si l'activité économique décélère, la BNS est susceptible d'abaisser ses taux pour stimuler l'économie, ce qui rend les prêts moins onéreux.

Comment obtenir un bon taux d’intérêt pour votre hypothèque  ?

Connaître les critères de la banque

Avant de vous accorder un prêt, les banques vérifient votre capacité à rembourser en examinant trois points clés :

Votre apport personnel

Vos fonds propres doivent s’élever à minimum 20% du prix total du bien.

Au moins la moitié de cet apport (soit 10 % du prix) doit provenir d'argent "liquide" (Espèces, avoirs en compte, 3ème pilier (3a/3b), produit de vente de titres, donations ou prêts familiaux sans intérêt.), et non pas de votre 2^ème pilier (prévoyance professionnelle).

Votre taux d’endettement

La banque simule votre capacité de paiement en utilisant un taux d'intérêt théorique élevé (souvent 5 %), même si le taux réel est plus bas.

Elle ajoute à cela les frais de remboursement (amortissement) et les frais d'entretien (estimés à 1 % de la valeur du bien). Le total de ces charges ne doit pas dépasser 1/3 (33 %) de votre revenu brut annuel.

Le nantissement et le rang hypothécaire

Le nantissement signifie que votre bien immobilier est mis en garantie pour le prêt.

Les "rangs" définissent quelles parties de cette garantie sont les plus sécurisées pour la banque :

• La première hypothèque finance jusqu'à 65 % de la valeur du bien et n'exige pas d'amortissement (remboursement) obligatoire.
• La deuxième hypothèque finance le solde (entre 65 % et 80 %). Cette partie doit être obligatoirement remboursée (amortie) dans les 15 ans ou avant la retraite.

Négocier votre taux d'intérêt

Une fois que vous savez que vous êtes finançable, il faut obtenir le meilleur prix :

• Comparer pour avoir du poids : contactez plusieurs types de prêteurs (banques, assurances, caisses de pension). Avoir des offres concurrentes vous donne un levier immédiat pour négocier.
• Mettre en avant votre dossier : si vous avez des revenus stables et un faible niveau d'endettement personnel, cela renforce votre crédibilité et votre pouvoir de négociation auprès de la banque.
• Faire appel à un courtier : un courtier spécialisé peut souvent obtenir des taux plus avantageux que ceux offerts directement au public. Il négocie de gros volumes et a accès aux meilleures conditions du marché.

Utiliser un simulateur d’hypothèque

Les outils de simulation sont indispensables pour une prise de décision éclairée, puisqu’ils vous donnent une estimation précise de votre capacité d'emprunt maximale.

Surtout, ils vous permettent de comparer clairement ce que vous coûterait le scénario SARON (variable) contre le scénario Fixe (sécurité), pour une décision rationnelle.

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