terrain lucratif centre ville pour habitat groupé

Magnifique terrain, idéalement situé à 100m du centre ville de Sierre, sur la corniche du soleil !
Dans le cadre d'une construction groupée l'indice de construction passe de 0.35 à de 0,5 pour un terrain de 1540 m2 = 770m2 sont constructibles.
Une maison est sur le terrain.
Minimum 5 constructions pour un habitat groupé

Étude de faisabilité Parcelle n°1060, Route du Rawyl 19, 3960 Sierre

**Surface parcelle** : 1540 m²
**Zones** : Faible densité dispersée (COS = 0.35) et *Habitat groupé* (COS = 0.50) *habitat groupé exige au minimum 5 unités* (RCC).
**Bâtiment existant** : villa 1951 233 m² habitables (chauffage mazout).
**Prix annoncé (référence dossier concurrent)** : CHF 990000.

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Hypothèses

* COS FDD = 0.35 ; COS HG = 0.50.
* Surface brute de plancher (SBP) = parcelle × COS.
* Surface habitable (estimation) = 80 % de la SBP (hyp. usuelle pour conversion SBP SHAB, à ajuster selon projet).
* Pour HG, **contrainte** : au moins **5 unités**.

Calculs

* **COS 0.35 (FDD)**
SBP = 1540 × 0.35 = **539 m²**
SHAB 539 × 0.80 = **431.2 m²**
typiquement 23 logements suivant gabarit.

* **COS 0.50 (HG)**
SBP = 1540 × 0.50 = **770 m²**
SHAB 770 × 0.80 = **616.0 m²**

* **Contrainte HG 5 unités minimum**
SBP moyen par unité = 770 ÷ 5 = **154.0 m² / unité (SBP)**
SHAB moyen par unité = 616 ÷ 5 = **123.2 m² / unité (habitable)**

**Interprétation** : Avec HG (COS 0.50) tu respectes la contrainte de 5 unités tout en obtenant des logements spacieux ( 120 m² net). Ce scénario est plausible et attractif pour familles/cadres. En FDD (0.35) tu aurais seulement SBP 539 m² difficile datteindre 5 unités (donc HG est la voie à privilégier )

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2) Estimation coûts construction (ordre de grandeur)

Hypothèse coûts de construction (structure + second uvre + finitions) : **CHF 3000 3500 / m² (SBP)** fourchette indicative pour région Valais (varie selon standing et contraintes).

Pour **SBP = 770 m² (COS 0.50)** :

* Coût total (bas) = 770 × 3000 = **CHF 2310000.**
* Coût total (haut) = 770 × 3500 = **CHF 2695000.**

Par **unité (5 unités)** :

* Coût par unité (bas) = 2310000 ÷ 5 = **CHF 462000.**
* Coût par unité (haut) = 2695000 ÷ 5 = **CHF 539000.**

> Ces montants **nincluent pas** : coût du terrain (achat), frais dassainissement et dépollution éventuelle (ex. chauffage mazout), démolition (si nécessaire), VRD/parkings, honoraires (architecte, ingénierie), taxes (droits de raccordement, frais de permis), TVA éventuelle, et provision pour imprévus (recommandé 812%).

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3) Scénarios opérationnels (3 scénarios rapides & avis)

Scénario A **Démolition + projet neuf en habitat groupé (5 unités minimum) recommandé**

* Passez en HG (si autorisé / confirmable) ou exploiter portion HG existante.
* SBP 770 m² 5 logements confortables ( 120 m² hab.).
* Investissement construction CHF 2.312.70 M (hors terrain).
* Avantages : valeur ajoutée maximale, conformité énergétique, attractivité marché; meilleure marge pour promoteur.
* Risques : délai permis, coût démolition, frais dinfrastructure, nécessité dun parking (RCC).

Scénario B **Transformation / extension de la villa existante**

* Réhabilitation + extension pour créer 23 PPE.
* Moins de coût de démolition, mais potentiel de création dunités limité (COS 0.35 probable si on reste FDD).
* Avantage : moindre CAPEX initial, délai plus court.
* Inconvénient : rendement foncier moindre, coûts de rénovation importants (chauffage mazout à remplacer).


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