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Qu’il s’agisse de préparer une succession,  protéger un conjoint ou transmettre un bien sans en perdre immédiatement l’usage, l’usufruit occupe une place centrale dans la gestion de patrimoine :

  • Il est très souvent utilisé comme un outil de planification successorale et de protection du conjoint survivant.
  • Il permet de transmettre la propriété d'un bien (la nue-propriété) aux héritiers (souvent les enfants) tout en garantissant au conjoint survivant (l'usufruitier) le droit de continuer à vivre dans le logement familial ou d'en percevoir les revenus.
  • L'usufruitier a le droit d'utiliser et de profiter du bien, mais il n'a pas le droit d'en disposer comme il le souhaite sans l'accord du nu-propriétaire.

Qu’est-ce que l’usufruit ?

Dans le droit suisse, l’usufruit est un droit réel très apprécié pour organiser la détention ou la transmission d’un bien. Sa particularité réside dans la séparation entre la jouissance du bien et sa propriété, ce qui permet de maintenir l’équilibre entre les souhaits de chacun.


Qu'est-ce que l'usufruit (Art. 745 CC) ?

Conformément à l’article 745 du Code civil, l’usufruit confère à une personne le droit d’user d’un bien et d’en percevoir les revenus, tandis qu’une autre en détient la nue-propriété.


L’usufruitier peut habiter le bien, le louer ou tirer des revenus de capitaux. Quant au  nu-propriétaire, il conserve la substance du bien, c’est-à-dire sa propriété juridique et sa destination à long terme. Cette répartition permet de concilier jouissance immédiate et transmission patrimoniale future.


Comment se constitue un droit d'usufruit ?

Un usufruit peut prendre plusieurs formes et se constituer de différentes manières :

  • Par acte entre vifs, notamment dans le cadre d’une donation ou d’un accord contractuel.
  • Par testament, lorsqu’une personne souhaite attribuer la jouissance d’un bien sans en transférer la propriété.
  • Par succession légale, notamment au profit du conjoint survivant, selon les règles du Code civil.
  • Par inscription au Registre foncier, lorsque le droit porte sur un bien immobilier, afin d’assurer sa validité et son opposabilité.


Les différents types de biens concernés

L’usufruit peut s’appliquer à une grande variété de biens. Il s’applique le plus souvent sur les domaines suivants :

  • L’immobilier : appartements, maisons, immeubles locatifs.
  • Les biens mobiliers : véhicules, œuvres d’art ou collections.
  • Les capitaux : comptes bancaires, portefeuilles de titres ou placements productifs de revenus.


Quels sont les droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?

Chacune des deux parties joue un rôle complémentaire afin d’assurer la bonne conservation du bien tout en permettant une exploitation conforme aux règles du droit suisse.


Les droits de l'usufruitier

L’usufruitier bénéficie d’un ensemble de droits qui constituent l’essence même de l’usufruit :

  • La jouissance du bien, c’est-à-dire la possibilité d’y vivre, de l’utiliser ou d’en organiser l’exploitation.
  • L’usage quotidien, qui inclut l’aménagement du bien en fonction de ses besoins personnels.
  • La perception des revenus, par exemple les loyers dans le cas d’un logement ou les intérêts issus de capitaux.

Ces droits doivent toutefois respecter la nature du bien et ne pas en compromettre la conservation.


Les obligations de l'usufruitier

En contrepartie de ses droits étendus, l’usufruitier doit assumer plusieurs responsabilités :

  • L’entretien courant du bien, incluant les réparations usuelles et la préservation de son bon état.
  • Les assurances nécessaires, afin de couvrir les risques usuels liés au bien.
  • Le paiement des intérêts hypothécaires, lorsque le bien immobilier est grevé d’une dette.
  • Les impôts courants, en particulier ceux liés à la jouissance ou aux revenus générés.
  • Les travaux lourds, eux, restent généralement à la charge du nu-propriétaire.


Le rôle et les prérogatives du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire conserve la substance du bien, ce qui signifie qu’il en est le titulaire final. Il ne peut cependant ni en disposer librement ni en percevoir les revenus tant que l’usufruit existe.


Son rôle consiste surtout à garantir la conservation structurelle du bien, à réaliser les travaux extraordinaires, comme une rénovation importante ainsi qu’à retrouver la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.


Quelle différence entre usufruit et droit d’habitation ?

L’usufruit suisse est souvent comparé au droit d’habitation. Bien qu’ils puissent sembler proches, ils répondent tous deux à des logiques distinctes et impliquent des conséquences patrimoniales très différentes.


Usufruit VS droit d'habitation : usage et revenus

La différence fondamentale entre l'usufruit et le droit d'habitation réside dans l'étendue des pouvoirs accordés au bénéficiaire sur le bien immobilier.

  • L'usufruitier : le bénéficiaire jouit d'une grande flexibilité. Il peut non seulement utiliser personnellement le bien pour y vivre, mais il a aussi la possibilité de le louer à un tiers et de percevoir les loyers (les revenus). L'usufruit confère donc une emprise économique complète sur le bien (sans en être propriétaire).
  • Le titulaire du droit d'habitation : le bénéficiaire dispose d'un droit beaucoup plus restrictif et personnel. Il peut uniquement occuper le logement pour ses propres besoins. Il lui est interdit de louer le bien à autrui ou d'en tirer un quelconque revenu.

En résumé, l'usufruit offre plus de flexibilité car il permet l'usage personnel ou la génération de revenus, tandis que le droit d'habitation vise uniquement la protection du logement et l'usage personnel.


Les conséquences financières et fiscales de chaque droit

Côté fiscalité, l'usufruitier est tenu de déclarer les revenus perçus grâce au logement comme revenu imposable.


Le droit d’habitation étant quant à lui limité à l'usage personnel, il ne génère aucun revenu locatif imposable. Sa valeur économique est également jugée plus faible que l'usufruit.


Pour l'impôt sur la fortune, cette valeur réduite (basée sur la seule valeur locative du bien) permet de limiter l'impact fiscal global pour le bénéficiaire.


Dans les deux cas, le traitement fiscal précis (calcul de la valeur du droit, impôt sur la fortune) dépend strictement des barèmes cantonaux.


Quand choisir l'usufruit ou le droit d'habitation dans une planification successorale ?

Le choix entre les deux dépend de l'objectif final que vous souhaitez atteindre pour le bénéficiaire.


Quand choisir l’usufruit ?

Vous pouvez choisir l’usufruit si vous souhaitez transmettre la propriété (nue-propriété) à un individu tout en garantissant à un autre des revenus ou une liberté totale d'usage sur le bien. Il peut par exemple s’agir de protéger un conjoint survivant pour qu'il puisse choisir de rester dans la maison ou de la louer pour compléter sa retraite.


Quand choisir le droit d’habitation ?

Vous pouvez opter pour le droit d’habitation lorsque vous voulez uniquement garantir un logement à quelqu’un jusqu'à son décès et ce, sans lui conférer d'emprise économique ni de droit à la perception de loyers.


A titre d’exemple, vous pouvez laisser la propriété (nue-propriété) de votre chalet à votre enfant, mais vous accordez un droit d'habitation à votre tante pour qu'elle puisse y vivre gratuitement et jusqu'à la fin de ses jours, tout en garantissant qu'elle ne pourra pas louer le chalet à des tiers.


Usufruit et succession : comment ça marche ?

L’usufruit suisse permet de ne pas léser le conjoint survivant ni les héritiers, tout en sécurisant la transmission des biens.


Protéger le conjoint survivant

Le conjoint peut recevoir l’usufruit d’un logement ou d’une partie du patrimoine, tandis que les enfants deviennent nus-propriétaires. Cette approche garantit un toit au conjoint survivant, maintient le patrimoine familial, et facilite la transition vers la pleine propriété pour les héritiers.


Donation avec réserve d'usufruit

Donner un bien tout en conservant l’usufruit vous permet de transmettre la nue-propriété de votre vivant. Ainsi, vous conservez la jouissance du bien et ses revenus, tout en réduisant progressivement la charge fiscale de votre succession.


L'extinction de l'usufruit et la reconstitution de la pleine propriété

L’usufruit s’éteint généralement au décès de l’usufruitier. À ce moment-là, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, sans formalité particulière.