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En 2026, la demande de logements surpasse systématiquement l'offre sur le marché immobilier suisse. En d’autres termes, c’est le bon moment pour investir dans l’immobilier locatif :

  • Le taux de vacance national a chuté à 1,0 % en 2026, avec des pics de pénurie sous les 0,5 % à Genève et Zurich, annulant de fait le risque de vacance locative prolongée (OFL).
  • L'article 269a du Code des Obligations permet d'indexer les loyers sur le taux hypothécaire de référence et l'IPC, garantissant contractuellement le maintien de votre rendement réel face à l'inflation.
  • Le cumul des subventions du Programme Bâtiments (jusqu'à 30 % du montant) et la répercussion légale des "travaux à plus-value" sur le loyer permettent d'augmenter la rentabilité nette après rénovation.


Pourquoi choisir l'investissement immobilier locatif en Suisse ?

Tout d’abord, investir dans dans un objet de rendement s’inscrit dans une logique de préservation de capital. Et contrairement à d'autres marchés européens, la Suisse se distingue par :


Stabilité et sécurité : le marché suisse est l'un des plus résilients au monde

Le marché suisse se distingue par sa volatilité extrêmement faible comparé aux bourses internationales. Selon l'indice SWX IAZI Real Estate, la valeur des immeubles de rendement en Suisse a maintenu une croissance constante malgré les fluctuations des taux d'intérêt mondiaux.


Cette résilience s'explique par la solidité du franc suisse et la discipline bancaire helvétique, qui prévient les bulles spéculatives par des exigences de fonds propres strictes, offrant ainsi un refuge contre l'instabilité géopolitique européenne.


Un faible taux de vacance : dans les centres urbains, la demande dépasse largement l'offre

La pénurie de logements n'est plus une exclusivité genevoise, elle s'est étendue à l'ensemble du Plateau suisse.


En 2026, la vacance est quasi inexistante dans les centres économiques, ce qui garantit au propriétaire une continuité des revenus. Ce risque locatif proche de zéro permet d'accepter des rendements bruts plus faibles que dans d'autres pays, car la probabilité d'un loyer non honoré ou d'un logement vide sur une longue période est statistiquement très faible dans les zones de pression.


Une protection contre l'inflation : les loyers sont indexés sur le taux hypothécaire de référence

Quel que soit le canton, l'immobilier locatif offre une protection naturelle contre l'érosion monétaire grâce à un mécanisme légal unique. En effet, le droit du bail permet d'indexer partiellement les loyers à l'indice des prix à la consommation (IPC), mais surtout de les ajuster en fonction du taux hypothécaire de référence.


Cette corrélation permet de maintenir la rentabilité réelle de l'investissement même en période de hausse des prix, ce qui assure ainsi une indexation quasi automatique de vos revenus sur le coût de la vie.


Comment calculer le rendement de votre investissement immobilier locatif ?

Si le premier réflexe d’un investisseur débutant est de se focaliser sur le rendement brut, sachez qu’en Suisse, seul le rendement sur fonds propres (Return on Equity) et le rendement net après impôts font foi.


Le rendement brut de l’objet

Il se calcule en divisant l'état locatif annuel par le prix d'achat incluant les frais d'acquisition (notaire, droits de mutation, inscription au registre foncier). En 2026, un rendement brut de 3,5 % à Genève est jugé excellent, tandis qu'on visera 5 % ou plus dans l'arc jurassien.


Le rendement net

Pour obtenir une vision réaliste du rendement net, vous devez déduire les charges non récupérables :

  • Frais de gérance : 4 à 5 % de l'état locatif.
  • Entretien courant : petites réparations annuelles.
  • Fonds de rénovation : essentiel en PPE pour anticiper les gros travaux.
  • Assurances et taxes : impôt foncier (selon les cantons) et assurances bâtiment.


Le taux hypothécaire de référence

Fixé trimestriellement par l'Office Fédéral du Logement (OFL), il détermine le droit du bailleur à augmenter le loyer ou l'obligation de le baisser.


Au 2 septembre 2025, le taux a été abaissé de 1,50 % à 1,25 %. Sa prochaine révision est prévue pour le 2 mars 2026.


Attention : une baisse du taux de référence peut entraîner des demandes de baisse de loyer de la part des locataires en place.


Dans quel type de bien investir en Suisse ?

Le choix de l'objet détermine l'équilibre entre risque et rentabilité, mais aussi l'effort de gestion que vous devrez fournir.


L’appartement de petite surface (1,5 à 2,5 pièces)

C'est l'objet de rendement le plus liquide et le plus accessible ! Avec 36 % de ménages d'une seule personne en Suisse (source : OFS), ces surfaces répondent à une mutation sociologique profonde : urbanisation, célibat géographique et vieillissement de la population :

  • Pourquoi ça marche : en ville (Genève, Lausanne, Zurich), ces biens se louent souvent en moins de 48 heures. Le risque de vacance est quasi nul.
  • Le bémol : le "turn-over" est plus élevé. Prévoyez une réserve financière pour les rafraîchissements de peinture et de sols tous les 3 à 5 ans, car les locataires de petites surfaces restent statistiquement moins longtemps que les familles.


L’immeuble de rendement (résidentiel ou mixte)

Pour les portefeuilles plus importants, acquérir un immeuble de rendement constitue l'outil ultime de gestion du risque. Contrairement à un appartement seul, où une vacance signifie 100 % de perte de revenus, l'immeuble mutualise l'aléa.

  • La stratégie mixte : en Suisse, les immeubles avec un commerce au rez-de-chaussée et des logements aux étages offrent souvent des rendements bruts supérieurs de 0,5 % à 1 % par rapport au pur résidentiel.
  • La pérennité : détenir l'entier du bâtiment vous donne la pleine maîtrise du fonds de rénovation et du calendrier des travaux, évitant ainsi les blocages fréquents en copropriété (PPE).


Les objets à fort potentiel énergétique (Rénovation "Value-add")

Acheter un bien mal classé (CECB F ou G) pour le rénover est la stratégie la plus performante de 2026. La valeur d'un bien est désormais intrinsèquement liée à sa performance carbone.


A ce titre, le programme Bâtiments et les aides cantonales peuvent couvrir jusqu'à 20 % à 30 % du coût de l'assainissement énergétique (pompe à chaleur, isolation périphérique, fenêtres triple vitrage).


Par ailleurs, le droit du bail autorise une hausse de loyer suite à des "travaux à plus-value" (investissement améliorant le confort ou l'efficacité énergétique). C'est le moyen le plus rapide de transformer un bien à faible rendement en une pépite immobilière tout en bénéficiant de déductions fiscales massives.


Investissement dans l’immobilier locatif : quelle fiscalité ?

La fiscalité immobilière est l'un des aspects les plus complexes pour un investisseur. En Suisse, l'impôt ne dépend pas seulement de votre domicile, mais du lieu où se trouve l'immeuble.


L’impôt sur le revenu locatif : une charge variable selon le lieu

Chaque franc perçu via vos loyers est considéré comme un revenu. Il s'ajoute à votre salaire et est taxé aux niveaux fédéral, cantonal et communal.


Comme l'impôt est progressif, ces revenus supplémentaires peuvent vous faire basculer dans une tranche d'imposition supérieure.


À rendement égal, un bien situé dans un canton à fiscalité douce (comme Zoug ou Schwyz) sera plus rentable après impôts qu'un bien situé à Lausanne ou Genève.


La valeur locative : l'imposition du revenu "fictif"

Selon les autorités fiscales, posséder un logement est un avantage économique comparable à un revenu.


Pour le locatif, si votre bien est loué, vous payez l’impôt sur le loyer réel. Si l'appartement est vide et que vous ne prouvez pas vos efforts pour le louer (annonces, agence), le fisc vous imposera sur la valeur locative (le loyer théorique que vous auriez dû percevoir). C'est une incitation fiscale à ne jamais laisser de logements vides.


Déductions fiscales : les leviers pour réduire votre note

Heureusement, le système suisse permet de déduire massivement vos frais pour faire baisser votre revenu imposable :

  • Le maintien de la valeur : vous pouvez déduire 100 % des frais de réparation, de gérance et les intérêts de votre dette hypothécaire.
  • Le bonus écologique 2026 : les travaux de rénovation énergétique (isolation, remplacement d'un chauffage à mazout par une pompe à chaleur) sont non seulement déductibles, mais peuvent souvent être étalés sur plusieurs années pour réduire votre impôt de manière spectaculaire. 


Lex Koller et Lex Weber : les gardes-fous du marché

La Lex Koller et Lex Weber protègent le marché suisse de la spéculation et de la saturation :

  • Lex Koller : elle empêche les investisseurs étrangers non-résidents d'acheter des immeubles de rendement en Suisse. Pour investir librement dans le locatif, il faut généralement être citoyen suisse ou détenteur d'un permis C (ou permis B pour les ressortissants UE/AELE sous conditions).
  • Lex Weber : elle interdit la création de nouveaux appartements en "résidence secondaire" dans les communes qui en comptent déjà plus de 20 %. Résultat : les objets de rendement existants dans les stations de montagne sont devenus des perles rares dont la valeur ne cesse de grimper.


En conclusion, l'investissement immobilier locatif reste l'un des placements les plus solides pour protéger votre capital en 2026. Découvrez tous nos biens en vente sur dreamo.ch.


FAQ : tout savoir sur l'investissement locatif en Suisse

Puis-je investir en Suisse si je suis étranger ?

Oui, mais sous certaines conditions. La Lex Koller limite l'acquisition d'immobilier par des personnes à l'étranger. Toutefois, l'achat d'un logement pour être loué à l'année est souvent autorisé pour les résidents détenteurs d'un permis B ou C.


Quels sont les frais d'acquisition à prévoir ?

En plus du prix d'achat, prévoyez entre 3% et 5% de frais supplémentaires (émoluments du registre foncier, honoraires du notaire et droits de mutation selon les cantons). N'oubliez pas les frais de création de la cédule hypothécaire.


Qui doit gérer la location ?

À moins d'habiter à proximité et d'avoir du temps, passer par une gérance immobilière est recommandé. Elle s'occupera de l'état des lieux, de l'encaissement des loyers et de la sélection des locataires pour environ 4% à 6% de l'état locatif annuel.


Qu'est-ce qu'un "bon" rendement en Suisse ?

Dans le marché actuel, un rendement net (après charges et impôts) de 2,5% à 3% est considéré comme très correct pour un bien de qualité dans une zone stable.