Effets de la votation du 28 septembre 2025 pour les propriétaires et les locataires

Le 28 septembre 2025, les citoyens suisses ont accepté, à 57.7 %, la réforme de la fiscalité immobilière. Cette dernière comprenait deux volets juridiquement liés :

• L’instauration d’un impôt sur les résidences secondaires ;
• L’abolition de la valeur locative pour les propriétaires occupant leurs logements.

La valeur locative correspond à un revenu fictif que l’État considère comme si le propriétaire tirait un loyer de son propre logement. Autrement dit, si vous vivez dans un bien dont vous êtes propriétaire, l’administration fiscale estime le montant du loyer que vous paieriez si vous le louiez, puis vous impose comme si vous perceviez ce revenu, même si vous ne gagnez en réalité aucun argent.

Pourquoi ce système ? Parce que l’État cherche à maintenir un équilibre entre les propriétaires, qui n’ont pas de loyer à payer et peuvent déduire certains frais liés à leur bien (comme les intérêts hypothécaires ou l’entretien), et les locataires, qui paient un loyer mais ne peuvent rien déduire de ce montant dans leurs impôts.

Avantages pour les propriétaires

• Fin de la valeur locative : plus besoin de payer d’impôt sur un revenu fictif.
• Période d’adaptation de deux ans : cela laisse le temps de préparer la transition, de revoir sa stratégie financière et de profiter encore des rénovations déductibles des impôts.
• Soutien aux primo-acquéreurs : ceux qui achètent leur premier logement pourront continuer à déduire les intérêts hypothécaires pendant une période transitoire de dix ans.

Inconvénients pour les propriétaires

• Les intérêts hypothécaires, les frais d’entretien et les travaux de rénovation ne seront plus (ou plus que partiellement) déductibles des impôts.
• Les propriétaires fortement endettés pourraient donc payer davantage d’impôts qu’avant, puisque la déduction de leurs intérêts disparaîtra.
  

À première vue, l’abolition de la valeur locative semble être un cadeau pour les propriétaires, sans réelle conséquence négative. Mais en réalité, ce n’est pas tout à fait le cas… La suppression de la valeur locative entraînera une perte fiscale estimée à environ 1,8 milliard de francs par an pour la Confédération et les cantons.

Or, lorsqu’on supprime une source de recettes, il faut trouver un moyen de compenser ces pertes fiscales. C’est pourquoi la réforme prévoit la possibilité, pour les cantons, d’introduire un impôt sur les résidences secondaires. Chaque canton sera libre de décider s’il souhaite ou non appliquer cet impôt, et selon quelles modalités.

L’abolition de la valeur locative ne sera pas immédiate. Une période de transition de deux ans est prévue pour permettre aux autorités et aux contribuables de s’adapter à la nouvelle fiscalité.
Concrètement :

• Jusqu’à l’entrée en vigueur effective de la réforme, le système actuel reste en place : les propriétaires continuent de déclarer la valeur locative et peuvent encore déduire les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien.
• Après cette période, la valeur locative disparaîtra définitivement de la déclaration d’impôts.
• En parallèle, les déductions fiscales liées au logement (intérêts, entretien, rénovation) seront supprimées ou fortement limitées, sauf pour certains travaux énergétiques.

Les cantons devront ensuite décider s’ils instaurent un impôt sur les résidences secondaires pour compenser la perte de recettes.

Propriétaires peu endettés ou déjà désendettés : Souvent des ménages plus âgés, ils ont déjà remboursé leur hypothèque et possèdent des biens nécessitant peu ou pas de rénovations (à court terme). Ils profitent pleinement de la suppression de la valeur locative, tout en étant peu touchés par la fin des déductions fiscales. Pour les personnes retraitées, c’est même un soulagement : avec la hausse des loyers, la valeur locative augmentait aussi, ce qui pouvait alourdir la charge fiscale malgré des revenus fixes.

Acheteurs de biens récents ou déjà rénovés : Les propriétaires de logements neufs ou récemment rénovés auront peu, voire aucun travail de rénovation à court terme. Ils bénéficieront donc de la suppression de la valeur locative sans perdre la possibilité de déduire des frais importants.

Propriétaires fortement endettés : Souvent de jeunes familles ou de récents acquéreurs, ils perdront la possibilité de déduire une grande partie de leurs intérêts hypothécaires. Leur charge fiscale augmentera, car ils continueront à rembourser leur dette sans bénéficier de l’allègement fiscal qui l’accompagnait auparavant.

Propriétaires de biens anciens ou nécessitant une rénovation importante : Ceux qui prévoient des travaux de rénovation lourds (comme un assainissement énergétique ou une modernisation complète) seront également désavantagés. Les frais d’entretien et de rénovation ne seront plus déductibles, ce qui augmentera la facture au moment d’investir dans la remise en état du logement.

Détenteurs de résidences secondaires : Ils risquent d’être les plus touchés, parce que les cantons pourront instaurer un nouvel impôt spécifique sur les résidences secondaires afin de compenser la perte de la valeur locative. Ces propriétaires pourraient donc voir leurs impôts augmenter, en particulier dans les régions touristiques où ces biens sont nombreux.

Même si la valeur locative sera supprimée à l’avenir, certaines déductions fiscales resteront applicables pendant une période transitoire de deux ans, le temps que la réforme entre pleinement en vigueur. En revanche, les primo-acquéreurs continueront de bénéficier d’une déduction limitée des frais d’entretien et des intérêts hypothécaires pendant dix ans après l’achat de leur logement.

Les locataires ne verront pratiquement aucune différence à la suite de cette réforme. La valeur locative ne s’applique en effet qu’aux logements occupés par leurs propriétaires. Il est d’ailleurs intéressant de noter que, bien que la Suisse compte environ 60 % de locataires, la votation a tout de même été acceptée, alors qu’elle avantage principalement les propriétaires. Cela peut s’expliquer par deux raisons possibles :

• De nombreux locataires ont peut-être estimé que la valeur locative était une méthode fiscale dépassée, instaurée à l’après-guerre, et plus vraiment adaptée à la réalité actuelle du marché immobilier. Ils jugent peut-être qu’il n’est plus justifié d’imposer un revenu fictif à ceux qui habitent leur propre logement.
• Une partie des locataires souhaitant devenir propriétaires un jour se trouvent avantagés par la suppression de la valeur locative. Cette anticipation fiscale favorable a pu pousser certains d’entre eux à voter pour l'abolition de la valeur locative lors de la votation.

D’un point de vue plus technique, la valeur locative peut sembler absurde : elle encourage l’endettement, puisqu’elle incite les propriétaires à ne pas rembourser entièrement leur hypothèque afin de continuer à profiter des déductions fiscales liées aux intérêts. Le Parlement prévoit toutefois une exception pour les primo-acquéreurs : une déduction spécifique allégera la facture fiscale de ceux qui achèteront pour la première fois une maison ou un appartement. Ce sont donc les futurs propriétaires qui profiteront le plus de cette mesure transitoire.

• Anticiper les rénovations : réaliser les travaux de rénovation ou d’assainissement énergétique avant l’entrée en vigueur de la réforme (d’ici 2028) permet encore de bénéficier des déductions fiscales actuelles.
  
• Privilégier les biens déjà rénovés ou rénover rapidement après l’achat : acheter un logement récent ou déjà modernisé réduit le risque de frais non déductibles. À défaut, planifier rapidement les rénovations avant la fin de la période transitoire.
  
• Reporter les investissements dans une résidence secondaire : l’introduction possible d’un impôt cantonal spécifique rend ce type d’achat actuellement plus incertain et potentiellement moins rentable.
  
• Surveiller attentivement l’évolution du marché : les effets complets de la réforme (prix, fiscalité cantonale, demande) restent incertains. Il est conseillé de suivre l’évolution des taux hypothécaires, des politiques cantonales et des tendances de prix avant de prendre des décisions importantes.

Acheter un bien à rénover reste avantageux encore pendant deux ans, tant que les déductions fiscales pour les travaux sont encore possibles. Après la période de transition, cette option deviendra moins intéressante, même si les prix d’achat des biens à rénover sont généralement plus bas.

À l’inverse, un logement neuf est certes plus cher à l’achat, mais il deviendra plus avantageux sur le plan fiscal une fois que les déductions ne seront plus autorisées. De plus, les bâtiments récents sont souvent mieux isolés et plus performants sur le plan énergétique, ce qui permet de réaliser des économies à long terme.

L’abolition de la valeur locative marque un tournant historique dans la fiscalité immobilière suisse. Sur le plan financier, la réforme entraînera une perte de recettes estimée à environ 1,8 milliard de francs par an, dont une part importante pour les cantons, qui devront trouver des solutions de compensation, notamment via un impôt sur les résidences secondaires.

Tous les propriétaires ne seront pas affectés de la même manière. Les grands gagnants seront les propriétaires peu endettés, ceux qui ont déjà remboursé leur hypothèque ou qui n’ont que peu de rénovations à réaliser. Les primo-acquéreurs bénéficieront également d’un coup de pouce fiscal temporaire, grâce à la déduction transitoire des intérêts hypothécaires. En revanche, les propriétaires fortement endettés ou possédant des biens anciens nécessitant des rénovations importantes devront s’adapter à un nouveau cadre fiscal moins favorable.

En somme, cette réforme vise à moderniser le système fiscal, mais elle redistribue les cartes :

• un avantage net pour ceux qui ont déjà consolidé leur patrimoine,
• un défi supplémentaire pour ceux qui débutent leur parcours immobilier.

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