Résiliation de bail par le propriétaire : comment ça marche ?

En Suisse, la procédure pour donner congé est encadrée par un formalisme très strict issu du Code des Obligations (CO) :

• Pour pouvoir résilier le bail de votre locataire, vous devez donc pouvoir invoquer un motif valable, comme le besoin propre ou un manquement.
• Afin de donner congé à un locataire, il vous incombe d’envoyer une lettre de résiliation conforme aux exigences du droit du bail ainsi qu’un formulaire officiel.
• Attention à la date d’envoi du courrier de résiliation, car le délai de préavis ne commence qu’à réception par le locataire.

Résiliation du bail : quel cadre légal ?

Le congé de bail, et plus globalement, la relation entre bailleur et locataire est régie par le Code des obligations (CO) et, en complément, par les usages cantonaux et divers règlements locaux.

Les principes de base de la résiliation ordinaire

La résiliation ordinaire constitue la forme la plus courante. Votre locataire prend la décision de quitter le logement, mais doit pour ce faire respecter un délai de congé conforme à la loi ou à son contrat.

Pour les logements, le délai légal est de 3 mois, sauf indication différente dans le bail. Certains contrats prévoient des termes spécifiques selon le canton (par exemple le 31 mars, le 30 juin ou le 30 septembre), d’autres autorisent la résiliation à la fin de chaque mois, à l’exception de décembre.

Lorsque le contrat est plus strict que la loi, les conditions contractuelles s’appliquent ; lorsqu’il est plus souple, il reste valable tant qu’il respecte un délai raisonnable.

La nécessité du formulaire officiel cantonal

La résiliation d’un logement doit obligatoirement être notifiée au moyen du formulaire officiel cantonal. Chaque canton dispose de son propre modèle, conçu pour informer clairement le locataire de ses droits, notamment en matière de contestation et de prolongation du bail.

Le non-respect de cette exigence entraîne la nullité pure et simple de la résiliation. La démarche doit alors être recommencée, ce qui peut retarder fortement la reprise du logement.

Lorsqu’un couple marié ou un partenariat enregistré occupe le logement, le propriétaire doit adresser une notification séparée à chaque conjoint. Une seule communication commune ne suffit pas, sous peine de nullité.

Quels sont les motifs de résiliation de bail par le propriétaire ?

Le droit du bail suisse admet plusieurs motifs permettant au propriétaire de mettre fin au bail. Toutefois, tous doivent respecter les exigences de bonne foi et ne pas constituer un congé abusif.

Résiliation pour besoin propre

Le besoin propre concerne l’hypothèse où vous souhaitez utiliser le logement pour vous-même ou pour un proche, comme par exemple, un membre de votre famille.

Pendant longtemps, la jurisprudence exigeait un besoin urgent. Aujourd’hui, les tribunaux privilégient une appréciation fondée sur le caractère important et actuel du besoin. Il doit donc exister un projet concret et crédible, et non une simple intention vague ou hypothétique de récupérer le logement.

Par ailleurs, en cas de vente du logement, le nouvel acquéreur peut résilier le bail pour son propre usage, à condition de respecter les termes et délais applicables. Le besoin propre du nouveau propriétaire est évalué selon les mêmes critères que le vôtre.

Résiliation en cas de manquement du locataire

Vous avez la possibilité de recourir à un congé extraordinaire lorsque votre locataire viole ses obligations.

Retard de paiement du loyer (art. 257d CO)

Vous devez d’abord adresser une mise en demeure écrite, fixant un délai de paiement d’au moins 30 jours et indiquant qu’une résiliation sera prononcée en cas de non-réaction.

Si le locataire ne s’exécute pas dans ce délai, vous êtes en droit de résilier pour la fin du mois suivant.

Violation grave du devoir de diligence (art. 257f CO)

Lorsque votre locataire cause des nuisances répétées, se montre agressif envers les voisins, dégrade les lieux ou compromet la tranquillité de l’immeuble, vous pouvez également mettre fin au bail de manière unilatérale.

Résiliation pour justes motifs

Le droit prévoit aussi une résiliation pour justes motifs, applicable lorsque la poursuite du bail devient insupportable pour l’une ou l’autre des parties.

Il s’agit d’un dispositif auquel vous pouvez avoir recours dans des circonstances particulières, telles qu’un conflit grave ou un changement imprévisible rendant la continuation du bail impossible.

Comment donner congé à un locataire ?

Calculer correctement le délai et le terme de résiliation

Pour rappel, la résiliation prend effet non pas à la date d’envoi, mais à la date de réception par le locataire. Si votre courrier recommandé n’est pas retiré, il est réputé reçu à l’issue du délai postal de garde, généralement sept jours.

Par exemple, si le bail prévoit un délai de trois mois pour le 30 septembre, la résiliation doit parvenir au locataire avant la fin du mois de juin. Un envoi trop tardif, même de quelques jours, reporte automatiquement la fin du bail au terme suivant.

Rédiger la lettre de résiliation

La lettre de résiliation de bail doit comporter plusieurs informations essentielles :

• l’adresse du logement concerné ;
• la date de fin du bail ;
• l’indication du formulaire officiel cantonal annexé ;
• le cas échéant, le motif de congé lorsque le locataire le demande (le bailleur n’a pas à le fournir spontanément).

L’envoi en recommandé permet d’établir la preuve de la notification et demeure la méthode la plus sûre, car les litiges portent souvent sur la date exacte de réception.

Que faire en cas de contestation par le locataire ?

Votre locataire dispose d’un délai de 30 jours dès réception de la résiliation pour la contester auprès de l’Autorité de conciliation.

Cette instance a pour mission de vérifier la validité du formalisme (délais, formulaire cantonal) et la légitimité du motif de résiliation invoqué dans votre courrier. Elle évalue également si la fin du bail constitue un cas de rigueur pour le locataire.

En cas d'erreur de forme ou de motif abusif (Art. 271 CO), l’Autorité peut annuler la résiliation. Même si le congé est valable, elle peut accorder une prolongation du bail au locataire, généralement jusqu'à quatre ans pour les logements, si son départ entraîne des difficultés importantes.

Questions fréquentes du propriétaire-bailleur

Mon locataire ne paie pas : puis-je résilier immédiatement ?

Même si la situation peut être frustrante, la loi ne vous permet pas de résilier immédiatement en cas d’impayé. L’article 257d CO prévoit une démarche obligatoire : vous devez adresser une mise en demeure écrite, accorder au locataire un délai d’au moins 30 jours pour régler les arriérés et préciser clairement qu’une résiliation suivra en cas d’absence de paiement. Si le délai expire sans réaction, vous pouvez alors mettre fin au bail pour la fin du mois suivant.

Que se passe-t-il si le locataire conteste le congé ?

Le locataire dispose de 30 jours pour saisir l’Autorité de conciliation. Cette procédure vise à clarifier la situation, examiner la validité du congé et déterminer si une solution amiable est envisageable.

Si aucun accord n’est trouvé, l’affaire peut être portée devant le tribunal, qui décidera de la confirmation du congé, de son annulation ou d’une éventuelle prolongation du bail. Vous serez donc invité à démontrer que votre démarche respecte les règles légales et qu’elle n’est pas abusive.

Où trouver le formulaire officiel de mon canton (VD, GE, ZH, etc.) ?

Chaque canton propose son propre formulaire officiel de résiliation, que vous devez impérativement utiliser.

Vous le trouverez sur les sites des offices cantonaux du logement ou des services publics compétents, par exemple l’Office du logement du canton de Vaud ou le Département du territoire à Genève.

Assurez-vous d’utiliser le formulaire correspondant au canton où se situe votre bien, car une erreur de formulaire peut entraîner la nullité de votre congé.