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Les fluctuations du marché immobilier ne surviennent jamais au hasard. Elles sont étroitement liées à plusieurs facteurs macroéconomiques dont l’analyse permet de comprendre l’état du marché et d’anticiper son évolution. En maîtrisant ces indicateurs, les professionnels peuvent identifier les tendances à venir et prendre des décisions d’investissement plus sûres pour 2026.


Comprendre la logique de la conjoncture économique

Le marché immobilier ne réagit pas immédiatement aux variations de la conjoncture. Contrairement aux marchés financiers, il suit les cycles économiques (expansion, ralentissement ou récession) avec un décalage temporel. Les décisions de construction, les ajustements de l’offre et les comportements d’achat prennent du temps à se matérialiser.


Ce décalage constitue un avantage pour les professionnels : en observant attentivement les premiers signaux économiques (comme les statistiques du marché du crédit, la demande hypothécaire ou encore les tendances migratoires) il est possible d’anticiper les effets à venir sur le marché immobilier. Par exemple, lorsque les banques constatent une baisse continue des demandes de prêts hypothécaires sur plusieurs mois, cela annonce généralement un recul futur de la demande d’achat. Ce signal apparaît bien avant que les prix ou les délais de vente ne commencent à se détendre.


Les indicateurs macroéconomiques

Le taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS)

Les taux d’intérêt constituent l’un des indicateurs les plus déterminants pour anticiper les fluctuations du marché immobilier. Ils influencent simultanément le coût du financement, la demande d’achat, la valeur des biens et l’attractivité de l’immobilier par rapport aux autres classes d’actifs.


  • Des taux bas stimulent l’investissement immobilier : ils réduisent le coût des hypothèques, augmentent la capacité d’emprunt et soutiennent la demande.
  • Ils favorisent également la hausse des prix : un accès facilité au crédit accroît la concurrence entre acheteurs, donc la demande augmente, ce qui peut pousser les offreurs à augmenter leurs prix de vente et location.
  • Le refinancement avantageux améliore la rentabilité des biens existants, ce qui encourage les investisseurs à conserver ou étendre leurs portefeuilles.

Pour anticiper correctement les mouvements du marché, les investisseurs peuvent surveiller ces dynamiques et ajuster leur stratégie de portefeuille en fonction des conditions de taux et de l’évolution des rendements attendus.


L’inflation 

L’inflation correspond à l’augmentation générale du prix des biens et services sur une période donnée. Elle réduit le pouvoir d’achat de la monnaie, ce qui influence directement les décisions d’investissement et la dynamique du marché immobilier.


L’immobilier est souvent perçu comme une protection contre l’inflation : lorsque la valeur de la monnaie diminue, les biens immobiliers ont tendance à conserver ou à augmenter leur valeur dans le temps. De plus, en période d’inflation, il devient avantageux de s’endetter : un emprunt contracté aujourd’hui se rembourse demain avec une monnaie dévaluée, ce qui réduit le poids réel de la dette et peut renforcer l’intérêt pour l’investissement immobilier.


Risques et effets de l’inflation sur le marché immobilier :


  • Hausse des coûts de construction : matériaux et main-d’œuvre deviennent plus chers, ce qui renchérit les projets neufs et peut ralentir la construction.
  • Hausse potentielle des taux d’intérêt : pour maîtriser l’inflation (en diminuant la masse monétaire), la BNS peut relever ses taux directeurs, ce qui peut freiner les crédits hypothécaires.
  • Pression sur le pouvoir d’achat des ménages : si les salaires ne suivent pas l’inflation, la capacité d’achat et location immobilière diminue, ce qui peut réduire la demande ou la déplacer vers d’autres segments immobiliers (ex. Ménage à une personne).

En surveillant de près les publications de la BNS et de l’OFS, les professionnels peuvent identifier les tensions inflationnistes à venir. En Suisse, l’inflation est généralement plus stable que dans d’autres pays, mais des facteurs externes, comme la hausse du prix des matières premières, les chocs géopolitiques ou les restrictions sanitaires peuvent modifier le taux d’inflation.


Le PIB et la conjoncture macroéconomique

La croissance du PIB influence directement l’évolution du marché immobilier. Lorsque l’économie progresse, le revenu disponible des ménages augmente, ce qui renforce leur capacité d’achat et stimule la demande de logements. Une conjoncture favorable crée donc un environnement propice aux transactions et à la valorisation du parc immobilier.


Un marché du travail dynamique constitue un socle pour la stabilité et l’appréciation du secteur immobilier. Il peut s’avérer utile d’analyser non seulement les chiffres globaux de l’emploi, mais aussi la qualité des postes créés et la répartition des revenus, qui déterminent la dynamique de la demande immobilière.


  • une hausse du nombre d’emplois crée une demande additionnelle de logements,
  • l’augmentation des salaires permet de supporter des loyers et des prix d’achat plus élevés,
  • des revenus en croissance soutiennent également l’investissement dans l’immobilier commercial.

La performance de l’économie se reflète immédiatement sur l’immobilier commercial :


  • les entreprises en expansion recherchent davantage de bureaux et d’entrepôts,
  • la création de nouvelles sociétés augmente la demande de surfaces,
  • un commerce de détail dynamique renforce le besoin en espaces commerciaux.

Actuellement : En Suisse, le PIB a progressé d’environ 1,5 % entre 2024 et 2025, poursuivant une tendance de croissance linéaire et constante. Cette évolution laisse envisager des perspectives économiques favorables pour 2026.


Tendances démographiques

La démographie est l’un des indicateurs les plus fiables pour anticiper l’évolution de la demande.


  • Une croissance de la population entraîne mécaniquement une hausse des besoins en logements.
  • L’urbanisation continue de concentrer la demande dans les centres et les grandes agglomérations, ce qui soutient les valeurs immobilières en ville.
  • Les évolutions des modes de vie (télétravail, mobilité plus flexible, croissance des ménages d’une seule personne) modifient la typologie des biens recherchés.
  • Demande accrue de logements adaptés pour les personnes agées (accessibles, sécurisés, proches des services).

Pour les acteurs immobiliers, intégrer ces tendances permet d’ajuster l’offre, d’identifier les marchés porteurs et de développer des produits adaptés aux besoins réels de la population.


Indicateurs immobiliers spécialisés

Taux de logements vacants

Le taux de vacance est un indicateur essentiel pour mesurer la tension entre l’offre et la demande. En Suisse, il diminue de manière continue depuis plusieurs années : au 1er juin, on a recensé 3519 logements vacants de moins, soit une baisse de 6,8 %, et la cinquième diminution consécutive. Avec un taux national proche de 1 %, le marché reste très tendu.


Pour 2026, cette trajectoire laisse anticiper encore moins de logements disponibles, ce qui confirme une demande soutenue dans la plupart des régions, aussi bien sur le marché locatif que pour les propriétaires.


Crédits hypothécaires

Les taux hypothécaires demeurent globalement bas, même si les taux fixes restent plus élevés que les taux variables en raison du risque moindre pour les banques. Ce niveau bas des taux continue de favoriser l’endettement et de soutenir la demande en propriété, en particulier parmi :


  • les ménages disposant d’un certain capital,
  • les familles,
  • les acheteurs plus âgés qui souhaitent stabiliser leur situation financière.

Un environnement de taux bas contribue donc à maintenir une demande active, malgré une conjoncture parfois plus prudente.


Indice suisse des prix de l’immobilier résidentiel (IMPI)

L'indice suisse des prix de l'immobilier résidentiel (IMPI) du 3e trimestre 2025 progresse de 0,8 % par rapport au trimestre précédent pour atteindre 124,3 points (base 2019 = 100). Sur un an, les prix résidentiels augmentent de 5,2 %.
Cette dynamique confirme un marché toujours haussier, soutenu par une offre insuffisante et une demande persistante.


Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi®)

Le sresi® 2025 montre un regain de confiance marqué dans le secteur. En deux ans, l’indice est passé d’un plus bas de –77,4 points à un record de +69,5 points.
Malgré une lecture prudente de la situation macroéconomique, les professionnels anticipent des perspectives positives, en particulier sur les segments résidentiels et logistiques.


Indices d’évaluation du risque immobilier : UBS Bubble Index

L’UBS Swiss Real Estate Bubble Index mesure le risque de surchauffe en évaluant l’écart entre les prix immobiliers et leurs fondamentaux (revenus, loyers, dette hypothécaire, coûts d’achat vs location, dynamique des prix).


Entre le 2e et le 3e trimestre 2025, l’indice est passé de 0,20 à 0,29, signalant une légère hausse du risque, mais pas une situation d’alerte.


Certaines régions restent toutefois plus exposées :


  • zones touristiques des Grisons,
  • arc lémanique,
  • Yverdon-les-Bains.

Comment vous pouvez anticiper les fluctuations du marché


  • Surveiller les taux hypothécaires et la politique de la BNS : par exemple une hausse des taux entraîne une baisse de la demande d’achat, allongement des délais de vente, pression baissière sur les prix. Si l’inflation augmente, les taux d’intérêts vont augmenter (BNS qui régule). Une inflation élevée peut hausser le coût du neuf, ralentissement des projets.
  • Observer les indicateurs immobiliers clés, comme le taux de vacances et l’évolution des prix.
  • S’informer sur l’actualité pour anticiper les tendances démographiques (immigration, vieillissement de la population, etc).
  • Lire les analyses OFS : Un seul indicateur ne suffit jamais.

Conclusion

Le marché immobilier peut être anticipé en surveillant quelques indicateurs clés tels que les taux d’intérêt, l’inflation, la conjoncture économique, les tendances démographiques et les indices immobiliers spécialisés. En croisant ces données, les professionnels disposent d’une vision fiable des tensions à venir sur l’offre, la demande et les prix, leur permettant d’adapter leurs stratégies d’investissement avec précision.Sources


Sources

immo-diva.ch - Article 

raiffeisen.ch - Article 

bfs.admin.ch - Article 

seco.admin.ch - Article 

kof.ethz.ch - Article 

migrobank.ch - Article