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Dans un contexte de transition énergétique et de régulations croissantes, la question n’est plus de savoir si l’immobilier doit devenir plus durable, mais plutôt dans quelle mesure cela impacte sa valeur. À la croisée des attentes sociétales, des contraintes réglementaires et des logiques de rentabilité, la durabilité devient un critère de plus en plus scruté, mais son effet sur les prix reste nuancé.


Durabilité : de plus en plus présente dans les décisions d’investissement

D’après les dernières enquêtes de Wüest Partner, une majorité d’investisseurs suisses intègrent désormais des objectifs de durabilité dans leurs décisions d’achat. L’efficacité énergétique et les énergies renouvelables arrivent en tête des critères pris en compte. En revanche, des aspects comme l’énergie grise ou la circularité des matériaux suscitent encore une disposition à payer plus faible.
Quelques chiffres intéressants :
  • 70 % des investisseurs analysent la performance énergétique d’un bien avant l’acquisition.
  • 42 % sont prêts à payer davantage pour un bâtiment Minergie-P ou Minergie-A.
  • 25 % valorisent une construction écologique avec matériaux biosourcés.

Un impact différencié selon les éléments durables

Il existe aujourd’hui des facteurs qui augmentent clairement la valeur, comme :
  • Une baisse du rendement attendu (taux d’actualisation plus bas pour les immeubles performants).
  • La réduction des coûts d’exploitation (chauffage, entretien).
  • Une plus grande flexibilité d’usage (usage mixte, reconfiguration aisée).
En revanche, certaines mesures structurelles durables peuvent peser temporairement sur la valeur, notamment lorsqu’elles impliquent des investissements non répercutables sur les loyers existants.
Il est intéressant de noter que dans un marché tendu, le différentiel peut aussi se manifester par une décote progressive des biens peu performants sur le plan énergétique.


Certifications et attentes des locataires : des signaux de marché

Les labels comme Minergie ou GEAK gagnent en reconnaissance, tant auprès des investisseurs que des locataires. Dans certains segments (bureaux, résidentiel haut de gamme), la demande pour des biens certifiés s’accompagne d’une meilleure valorisation locative.
Toutefois, sur le marché résidentiel standard, la disposition à payer plus côté locataires reste encore marginale – mais pourrait s’intensifier avec la hausse des coûts de l’énergie.


Vers un basculement progressif du marché

À moyen terme, les experts s’accordent sur un point : la durabilité deviendra un facteur de valorisation centrale par défaut. Autrement dit, les biens non durables risquent davantage la décote que les biens durables ne bénéficieront d’une prime.
Cette tendance s’explique par :
  • L’augmentation attendue des réglementations contraignantes (zéro émission nette, rénovation obligatoire).
  • Les trajectoires ESG fixées par les institutions.
  • L’accès au financement, de plus en plus conditionné à des critères durables.

En conclusion

L’immobilier durable peut avoir plus de valeur, mais pas à n’importe quel prix ni dans n’importe quelle mesure.
C’est l’alignement entre la performance énergétique réelle, la flexibilité d’usage et les attentes du marché qui détermine l’effet final sur la valeur.
Pour les professionnels, la clé réside donc dans l’analyse fine des coûts, du contexte local, et des usages futurs d’un bien, en intégrant dès aujourd’hui la durabilité dans toute stratégie d’investissement, de rénovation ou de développement.


Sources
wuestpartner.com - Article
wuestpartner.com- Article
propertyowner.ch - Article