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Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das den gesamten Schweizer Immobilienmarkt strukturiert. Es erfasst alle Rechte und Schulden, die mit den Immobilien in der Schweiz verbunden sind, wie Eigentum, Dienstbarkeiten und Hypotheken:


  • Seine Hauptrolle ist, die rechtliche Sicherheit der Transaktionen zu gewährleisten, denn alles, was darin eingetragen ist, gilt als richtig (das ist das Prinzip des "öffentlichen Glaubens").
  • Jeder Kanton verfügt über sein eigenes Register: so ist dasjenige von Genf nicht dasselbe wie dasjenige von Freiburg.
  • Keine Transaktion kann ohne einen aktuellen Grundbuchauszug erfolgen: der Notar ist dafür verantwortlich, ihn zu erhalten und zu überprüfen vor der Unterzeichnung.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch bildet das juristische Gerüst des schweizerischen Immobilienvermögens. Es verzeichnet alle Rechte, die mit einem Grundstück verbunden sind, und stabilisiert die Transaktionen, indem es die Zuverlässigkeit der eingetragenen Informationen garantiert.


Rolle und gesetzliche Definition

Das Grundbuch beruht auf dem öffentlichen Glauben, einem Prinzip, nach dem jeder Eintrag eine Vermutung der Richtigkeit geniesst. Diese Regel bietet eine entscheidende Sicherheit für Käufer, Eigentümer, Banken und Behörden.


Das Grundbuch formalisiert die mit den Grundstücken verbundenen Rechte, nämlich Eigentumsakte, Dienstbarkeiten, Grundlasten sowie Pfandrechte. Dadurch gewährleistet es eine unanfechtbare rechtliche Grundlage für Übertragungen und finanzielle Sicherheiten.


Die Struktur des Grundbuchs

Das System gliedert sich in drei Komponenten:

  • Das Hauptbuch: Es bildet den Kern des Systems. Jedes Grundstück besitzt ein Blatt mit seiner Beschreibung, seinen Rechten und seinen Lasten.
  • Die Belege: Dort findet man die Kaufverträge, die Urkunden zur Begründung von Dienstbarkeiten, die Vermessungspläne sowie die Finanzierungsunterlagen. Diese Belege dienen als Grundlage der Einträge.
  • Das Tagebuch: Es handelt sich um das chronologische Register, in dem die Eintragungsbegehren festgehalten werden. Diese Registrierung ermöglicht die Behandlung der Gesuche in strikter Reihenfolge und verhindert jeden Prioritätskonflikt.


Was ist der Unterschied zum Kataster?

Diese beiden Instrumente haben nicht dieselbe Zweckbestimmung, aber sie ergänzen sich. So ist der Kataster (genauer gesagt die amtliche Vermessung) das Instrument, das die physische Realität des Schweizer Territoriums beschreibt und garantiert.


Er definiert den genauen Standort, die Grenzen (Konturen), die Flächen und die Natur jeder Parzelle (Grundstücke). Er wird oft durch amtliche Pläne dargestellt (Katasterplan).


Zusammengefasst beschreibt der Kataster das Physische und das Grundbuch das Juristische.


Welche Informationen enthält das Grundbuch?

Der Inhalt des Grundbuchs ist um Informationsblöcke strukturiert, die jeweils einen spezifischen Aspekt eines Grundstücks abdecken.


Das Grundstücksblatt

Das Blatt fasst die technischen und administrativen Daten der Parzelle zusammen:


  • Beschreibung: Parzellennummer, geografische Lage, Fläche, Art des Gutes (Bauland, Einfamilienhaus, STWE, Gewerbegebäude).
  • Schätzungen: je nach Kanton Steuerwert, Brandversicherungswert, amtliche Schätzindizes. Diese Daten beeinflussen oft Versicherungen, Steuern und bestimmte Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Grundstück.

Die Rechte und Lasten

Das Grundbuch führt die auf dem Grundstück ausgeübten Rechte sowie die Belastungen auf:


  • Das Eigentum: Alleineigentum, Miteigentum, Stockwerkeigentum (STWE). Die Quoten und die gemeinschaftlichen Teile erscheinen klar, wenn das Grundstück dem STWE unterliegt.
  • Die Dienstbarkeiten: Wegrecht, Bauverbot, Wasserbezugsrecht, Höhenbeschränkungen. Sie können ein anderes Grundstück oder eine bestimmte Person betreffen und beeinflussen direkt die Nutzung.
  • Die Grundlasten: Verpflichtungen zur Unterhaltung eines Baches, Stabilisationsarbeiten, Beteiligung an einer Zufahrtsstrasse. Diese Lasten gehen mit dem Grundstück über, unabhängig von der Person des neuen Eigentümers.

Die Pfandrechte

Die Pfandrechte bilden zentrale Elemente der Immobilienfinanzierung. Sie sichern die Forderungen der Kreditinstitute, indem sie ihnen im Falle der Nichtzahlung ein Recht am Grundstück einräumen. Während Hypothek der generische Begriff ist, stellt der Schuldbrief das bevorzugte Sicherungsinstrument in der Schweiz dar.


Hinweise und Anmerkungen

Diese zusätzlichen Hinweise können sich beziehen auf:


  • Ein Vorkaufsrecht;
  • Eine Verkaufsbeschränkung gemäss BewG (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland);
  • Ein laufendes Verfahren;
  • Eine Anmerkung über eine besondere rechtliche Situation.

Wie kann man das Grundbuch einsehen?

Wer kann das Grundbuch einsehen?

Theoretisch jeder! Die öffentliche Einsicht ins Grundbuch ermöglicht Zugang zu Basisinformationen, wie die Bezeichnung des Grundstücks, die Identität des Eigentümers oder das Bestehen allgemeiner Lasten.


Aber für den Zugang zu einem detaillierten Auszug muss ein legitimes Interesse nachgewiesen werden, nämlich:


  • Ein Kaufprojekt (in diesem Fall übernimmt der Notar das Gesuch);
  • Eine zu sichernde Forderung;
  • Ein Zivilverfahren;
  • Die Notwendigkeit, das Bestehen eines potenziell entgegenhaltbaren Rechts zu überprüfen.


Die Behörde beurteilt dieses Interesse streng, bevor sie die Einsicht gewährt.


Wie beantragt man einen Auszug aus dem Grundbuch?

Der Antrag wird bei der zuständigen Grundbuchbehörde eingereicht, die je nach Kanton und manchmal nach Bezirk bestimmt wird. Mehrere Arten von Auszügen existieren:


  • Einfacher Auszug: Zusammenfassung der wichtigsten Informationen.
  • Vollständiger Auszug: vollständiger Inhalt des Blattes mit Erwähnung von Rechten, Lasten, Dienstbarkeiten und Pfandrechten.
  • Beglaubigter Auszug: offizielles Dokument für Banken, Behörden oder notarielle Verfahren.

Der Antrag kann online, per Post oder vor Ort gestellt werden, je nach kantonaler Organisation.


Wie viel kostet ein Auszug?

Die Gebühren variieren von Kanton zu Kanton und der Preis hängt vor allem vom gewünschten Dokumenttyp ab (einfach, vollständig, beglaubigt).


Einige Behörden erheben zusätzliche Gebühren für dringende Ausstellungen oder umfangreiche Kopien.


Kann man das Grundbuch online einsehen?

Ja, die Einsicht ist online möglich, jedoch oft auf Basisdaten beschränkt und je nach Kanton unterschiedlich.


Mehrere Kantone haben digitale Portale eingerichtet, die öffentlichen Zugang zu bestimmten Daten sowie die Möglichkeit bieten, Auszüge zu bestellen. Beispiele sind REGIS-NE, RF-Vaud oder die Plattformen der Kantone Bern, Zürich und Luzern.


Gut zu wissen: Obwohl der rechtliche Rahmen des Grundbuchs bundesrechtlich ist, werden die operative Organisation, die Portale und die Modalitäten der Ausführung (einschliesslich der Gebühren) von jedem Kanton verwaltet.


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